Nhận định về mức giá cho thuê
Với mức giá 200 triệu/tháng cho tòa nhà mặt tiền tại Nguyễn Duy Trinh (Phường Bình Trưng Tây, Thủ Đức, TP.HCM), tổng diện tích sàn sử dụng 2.045m², giá cho thuê quy đổi tương đương khoảng 97.800 VNĐ/m²/tháng. Xét trong bối cảnh thị trường văn phòng và nhà phố thương mại tại khu vực Thủ Đức, đây là mức giá cao hơn mặt bằng chung, đặc biệt với tình trạng tòa nhà vẫn đang xây dựng và chỉ có thể bàn giao sớm nhất vào đầu năm 2026.
Giá này chỉ hợp lý trong trường hợp khách thuê cần một diện tích lớn, vị trí mặt tiền để làm văn phòng, trường học, trung tâm đào tạo hoặc các mô hình kinh doanh không yêu cầu khai thác ngay lập tức, đồng thời ưu tiên vị trí mặt tiền đường lớn và chấp nhận đầu tư dài hạn chờ tòa nhà hoàn thiện.
So sánh giá cho thuê thực tế tại Thủ Đức
| Vị trí | Diện tích sàn (m²) | Giá chào thuê (triệu/tháng) | Giá thuê/m²/tháng (VNĐ) | Tình trạng |
|---|---|---|---|---|
| Mặt tiền Võ Văn Ngân | 1.500 | 140 | 93.000 | Đã hoàn thiện |
| Mặt tiền Nguyễn Duy Trinh (cùng tuyến) | 1.000 | 80 | 80.000 | Đã khai thác |
| Phạm Văn Đồng (trung tâm Thủ Đức) | 2.500 | 210 | 84.000 | Đã hoàn thiện |
| 37 Nguyễn Duy Trinh (bất động sản này) | 2.045 | 200 | 97.800 | Đang xây dựng |
Nhận xét: Giá thuê của tòa nhà này cao hơn các bất động sản tương đồng đã hoàn thiện và có thể khai thác ngay, trong khi tòa nhà này chưa bàn giao, người thuê phải chờ đến năm 2026 mới được sử dụng, phát sinh rủi ro về tiến độ và chi phí cơ hội.
Lưu ý khi quyết định thuê
- Tòa nhà chưa hoàn thiện, chỉ dự kiến bàn giao từ đầu năm 2026. Cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, tiến độ xây dựng, cam kết bàn giao và các điều khoản bồi thường nếu chậm trễ.
- Hạn chế kinh doanh ăn uống, chỉ phù hợp với văn phòng, trường học, trung tâm đào tạo, phòng khám hoặc kinh doanh sạch.
- Cần làm rõ chính sách hoàn thiện nội thất, trang thiết bị, trách nhiệm hai bên về các hạng mục bàn giao (thang máy, PCCC, điện nước…)
- Giá thuê chưa bao gồm các chi phí dịch vụ, thuế VAT, phí bảo trì, vận hành hay chưa cũng cần xác minh rõ.
- Rủi ro thị trường: Từ nay đến 2026, giá thuê có thể biến động, cần đàm phán điều khoản linh hoạt về giá hoặc ưu đãi trong thời gian đầu thuê.
Đề xuất giá thuê hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Với các dữ liệu thực tế và tình trạng bất động sản, mức giá hợp lý nên dao động trong khoảng 80.000 – 85.000 VNĐ/m²/tháng (tương đương 163 – 173 triệu/tháng cho toàn bộ diện tích sàn). Điều này sẽ phù hợp hơn với mặt bằng giá khu vực và bù đắp rủi ro về thời gian chờ đợi cũng như tình trạng bàn giao.
Để thuyết phục chủ bất động sản đồng ý mức giá này, bạn nên:
- Đưa ra so sánh với các tòa nhà đã hoàn thiện trong khu vực đang cho thuê mức thấp hơn.
- Phân tích rủi ro khi chờ hoàn thiện (cơ hội kinh doanh bị bỏ lỡ, chi phí vốn, rủi ro thị trường) khiến giá thuê cần được chiết khấu so với các sản phẩm đã bàn giao.
- Đề xuất hợp đồng thuê dài hạn, đặt cọc nhiều hơn để đảm bảo lợi ích cho chủ nhà, đổi lại nhận giá thuê hấp dẫn hơn hoặc miễn phí thuê trong thời gian hoàn thiện nội thất.
- Thỏa thuận bổ sung về các ưu đãi thuê trong giai đoạn đầu khai thác, ví dụ giảm giá thuê 6 tháng đầu sau bàn giao để bù đắp thời gian chờ đợi.
Kết luận
Giá 200 triệu/tháng cho một tòa nhà đang xây dựng tại Nguyễn Duy Trinh là cao so với mặt bằng chung và chỉ phù hợp với khách thuê có nhu cầu diện tích lớn, vị trí mặt tiền, sẵn sàng chờ đợi thời gian dài mới được khai thác. Nếu bạn cần tối ưu lợi ích và giảm thiểu rủi ro, nên đàm phán mức giá dưới 175 triệu/tháng, kết hợp các điều khoản bảo vệ quyền lợi trong hợp đồng thuê.
