Nhận định mức giá bán nhà mặt tiền đường Nguyễn Xiển, Phường Long Thạnh Mỹ, Tp Thủ Đức
Giá 26 tỷ đồng cho 260 m² đất mặt tiền đường Nguyễn Xiển được định giá khoảng 100 triệu đồng/m². Với vị trí cách Vinhomes Grand Park 800m, khu vực này đang trong quá trình phát triển, tuy nhiên vẫn còn nhiều điểm cần lưu ý trước khi quyết định xuống tiền.
Phân tích chi tiết về giá và vị trí
| Tiêu chí | Thông số bất động sản | Tham khảo thị trường xung quanh | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 260 m² (153 m² đất ở + 106 m² CLN) | Diện tích phổ biến nhà mặt tiền khu vực Thủ Đức dao động 100-200 m² | Diện tích lớn, phù hợp kinh doanh hoặc làm văn phòng, điểm cộng trong thương lượng giá. |
| Vị trí | Mặt tiền đường Nguyễn Xiển, giáp khu vực Vinhomes Grand Park | Giá đất mặt tiền đường lớn trong khu Đông Tp.HCM thường dao động 80-150 triệu/m² tùy vị trí cụ thể | Vị trí tiềm năng phát triển, gần khu đô thị lớn, tuy nhiên còn ảnh hưởng quy hoạch và lộ giới. |
| Giấy tờ pháp lý | Đã có sổ, nhưng nhà dính quy hoạch/lộ giới | Những nền đất dính quy hoạch thường gặp rủi ro về pháp lý, giảm thanh khoản | Yếu tố pháp lý cần được kiểm tra kỹ, ảnh hưởng lớn đến giá trị thực. |
| Giá bán | 26 tỷ đồng (~100 triệu/m²) | Giá trung bình khu vực đường lớn có thể từ 80 triệu/m² đến 150 triệu/m² | Giá khá cao so với mặt bằng chung, đặc biệt có quy hoạch lộ giới, cần thương lượng. |
Lưu ý quan trọng khi cân nhắc đầu tư
- Pháp lý: Do bất động sản dính quy hoạch/lộ giới, cần kiểm tra chi tiết quy hoạch mới nhất từ cơ quan chức năng để tránh rủi ro mất đất hoặc bị thu hồi một phần.
- Khả năng thanh khoản: Khu vực đang phát triển, tuy có tiềm năng nhưng thanh khoản chưa cao bằng khu vực trung tâm hoặc các khu dân cư ổn định.
- Hỗ trợ vay ngân hàng: Cần xác nhận rõ ngân hàng có hỗ trợ vay với tài sản dính quy hoạch hay không, vì điều này ảnh hưởng đến khả năng mua bán.
- Tiềm năng phát triển: Đường Nguyễn Xiển là trục đường lớn kết nối nhiều khu vực, tuy nhiên tốc độ phát triển hạ tầng cần theo dõi sát sao.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên các yếu tố pháp lý và thị trường hiện tại, giá đề xuất hợp lý nên nằm trong khoảng 18 – 20 tỷ đồng, tương đương 69 – 77 triệu đồng/m². Mức giá này phản ánh rủi ro quy hoạch và tiềm năng phát triển trong tương lai.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày rõ về yếu tố quy hoạch/lộ giới đang ảnh hưởng đến giá trị và rủi ro đầu tư.
- So sánh các giao dịch thực tế quanh khu vực với giá mềm hơn, minh chứng cho mức giá hợp lý.
- Đề cập đến thời gian thanh khoản lâu hơn do quy hoạch, từ đó giải thích lý do giảm giá.
- Nhấn mạnh thiện chí mua và khả năng thanh toán nhanh để tạo lợi thế đàm phán.
Kết luận
Mức giá 26 tỷ đồng là khá cao so với mặt bằng khu vực khi xét đến yếu tố quy hoạch đang ảnh hưởng. Nếu bạn có thể thương lượng được mức giá khoảng 18-20 tỷ đồng, đây sẽ là khoản đầu tư hợp lý trong trường hợp bạn chấp nhận rủi ro quy hoạch và kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Ngoài ra, hãy đảm bảo kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý và khả năng vay vốn trước khi quyết định.
