Nhận định mức giá 19,9 tỷ cho khách sạn mặt tiền đường Nguyễn Tất Thành, Đà Nẵng
Giá 19,9 tỷ đồng cho khách sạn 4 tầng, 20 phòng trên diện tích 133 m² tại vị trí mặt tiền đường Nguyễn Tất Thành, quận Thanh Khê, Đà Nẵng là mức giá khá cao so với mặt bằng chung hiện nay. Tuy nhiên, mức giá này có thể chấp nhận được nếu xét đến các yếu tố sau:
- Vị trí đắc địa, mặt tiền rộng, đường lớn 33m, thuận tiện giao thông và có view biển trực diện.
- Khách sạn đang kinh doanh ổn định với doanh thu khoảng 50 triệu/tháng, thể hiện tính khả thi về dòng tiền.
- Được phép xây dựng cao tầng, có thể tăng giá trị tài sản trong tương lai.
Tuy nhiên, diện tích đất thực tế chỉ 133 m², trong khi mô tả sử dụng gần 550 m² có thể là tổng diện tích sàn xây dựng 4 tầng (4 x 133 m²). Điều này cần được xác minh rõ ràng để tránh nhầm lẫn trong đánh giá giá trị.
Phân tích chi tiết và so sánh với thị trường
| Tiêu chí | Khách sạn Nguyễn Tất Thành | Khách sạn tương tự tại Thanh Khê, Đà Nẵng | Khách sạn trung tâm Đà Nẵng (tham khảo) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 133 | 120 – 150 | 150 – 200 |
| Số tầng | 4 | 3 – 5 | 5 – 7 |
| Số phòng | 20 | 15 – 25 | 20 – 30 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 19,9 | 15 – 18 | 20 – 25 |
| Doanh thu tháng (triệu đồng) | 50 | 40 – 55 | 60 – 80 |
| Vị trí | Mặt tiền, view biển | Mặt tiền, gần biển | Trung tâm, view biển |
| Tiềm năng phát triển | Có thể xây cao tầng | Pháp lý đầy đủ | Pháp lý đầy đủ, sổ đỏ lâu dài |
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xác minh kỹ diện tích đất, diện tích xây dựng và giấy tờ pháp lý liên quan (sổ đỏ, giấy phép xây dựng).
- Kiểm tra tính xác thực doanh thu 50 triệu/tháng thông qua báo cáo tài chính hoặc hợp đồng thuê phòng.
- Đánh giá chi phí bảo trì, sửa chữa và tiềm năng nâng cấp khách sạn nếu muốn tăng doanh thu.
- Xem xét khả năng phát triển khu vực trong tương lai, đặc biệt liên quan đến quy hoạch xây dựng cao tầng.
- Đàm phán về giá dựa trên tiềm năng kinh doanh thực tế và mặt bằng giá thị trường cùng khu vực.
Đề xuất giá và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích và so sánh, mức giá hợp lý hơn cho tài sản này nên nằm trong khoảng 17 – 18 tỷ đồng. Mức giá này cân đối giữa vị trí đắc địa, doanh thu hiện tại và giá đất khu vực.
Chiến lược thương lượng với chủ bất động sản:
- Nhấn mạnh rằng giá hiện tại hơi cao so với các khách sạn tương tự cùng khu vực, đặc biệt khi xét đến diện tích đất hạn chế.
- Đề cập đến rủi ro kinh doanh và chi phí bảo trì khách sạn, giảm thiểu rủi ro bằng cách hạ giá.
- Trình bày thiện chí mua nhanh để giúp chủ hàng thanh khoản nhanh, tạo lợi thế thương lượng.
- Yêu cầu cung cấp rõ ràng các giấy tờ pháp lý và báo cáo tài chính để đảm bảo tính minh bạch.
Kết luận, giá 19,9 tỷ đồng có thể chấp nhận nếu bạn đánh giá cao vị trí và tiềm năng phát triển, nhưng để đầu tư an toàn và sinh lời tốt hơn, việc thương lượng giảm giá xuống khoảng 17-18 tỷ sẽ là lựa chọn thông minh hơn.