Nhận định về mức giá 4,45 tỷ đồng cho nhà cấp 4 gác lửng trên đường Phùng Hưng, Thanh Khê, Đà Nẵng
Mức giá 4,45 tỷ đồng cho lô đất 70m² cùng căn nhà cấp 4 gác lửng đúc tại vị trí mặt tiền đường Phùng Hưng, quận Thanh Khê, Đà Nẵng là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà đất cùng khu vực.
Phân tích chi tiết
| Tiêu chí | Thông tin dự án | Tham chiếu thị trường tại Thanh Khê, Đà Nẵng | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 70 m² (ngang 5m, dài 14m) | Nhà đất mặt tiền đường rộng, diện tích 60-80m² thường có giá từ 50-55 triệu đồng/m² | Diện tích phù hợp với nhà mặt tiền, tuy nhiên chiều rộng chỉ 5m hơi hạn chế về mặt thiết kế và công năng. |
| Diện tích sử dụng | 51 m² (công nhận nhà) | Nhiều nhà cấp 4 trong khu vực có diện tích sử dụng tương đương, giá dao động 3,0 – 3,5 tỷ đồng | Nhà gác lửng đúc với 2 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh bàn giao thô, chưa hoàn thiện nội thất cao cấp. |
| Vị trí | Cách biển Nguyễn Tất Thành 3 phút đi bộ, khu dân cư đông đúc, gần chợ, trường học lớn | Vị trí cách biển gần, khu vực phát triển mạnh và có tiềm năng tăng giá trong tương lai. | Vị trí có giá trị gia tăng tốt, tuy nhiên đường hẻm 3.5m thảm nhựa và lề 1m không phải mặt tiền chính, nên giá phải hợp lý. |
| Giá/m² đất | 63,57 triệu đồng/m² (4,45 tỷ / 70 m²) | Giá đất mặt tiền đường lớn khu vực Thanh Khê dao động 50-55 triệu/m² | Giá đất đang được chào bán cao hơn 15-25% so với mặt bằng khu vực tương tự. |
| Pháp lý | Đã có sổ | Pháp lý rõ ràng là điểm cộng lớn, giảm thiểu rủi ro giao dịch | Yếu tố pháp lý khá tốt, đáng tin cậy. |
Kết luận và đề xuất
Mức giá 4,45 tỷ đồng là mức giá cao so với giá thị trường trung bình cho khu vực và loại bất động sản này.
Giá hợp lý hơn nên ở khoảng 3,7 – 4,0 tỷ đồng, tương đương mức giá 52-57 triệu đồng/m², là giá đã tính đến vị trí gần biển, hẻm xe hơi, pháp lý đầy đủ và tiềm năng phát triển khu vực.
Nếu bạn muốn thương lượng với chủ nhà, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Giá thị trường hiện tại của đất nền mặt tiền Thanh Khê dao động từ 50-55 triệu/m², mức chào bán đang cao hơn đáng kể.
- Tình trạng nhà bàn giao thô, chưa hoàn thiện nội thất, cần đầu tư thêm chi phí cải tạo.
- Hẻm rộng 3,5m không phải mặt tiền chính, nên khả năng tăng giá hạn chế hơn so với mặt tiền đường lớn.
- So sánh trực tiếp với các sản phẩm tương tự đang rao bán hoặc đã giao dịch thành công trong vòng 3-6 tháng gần đây.
Đề xuất mức giá khoảng 3,9 tỷ đồng có thể là bước đàm phán hợp lý, tạo cơ sở thuyết phục chủ nhà đồng ý giảm giá nhẹ trong bối cảnh thị trường không còn quá sốt như trước.
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, giấy tờ đất và nhà để đảm bảo không có tranh chấp hoặc vướng mắc.
- Khảo sát hạ tầng xung quanh, tiện ích và quy hoạch khu vực để đánh giá tiềm năng phát triển.
- Xác định rõ nhu cầu sử dụng: để ở hay đầu tư, từ đó cân nhắc yếu tố giá trị và tiềm năng sinh lời.
- Tham khảo ý kiến chuyên gia môi giới uy tín hoặc người có kinh nghiệm địa phương để có cái nhìn khách quan.
