Nhận định về mức giá 15 tỷ cho tòa căn hộ 7 tầng tại Đường Lư Giang, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng
Mức giá 15 tỷ đồng cho tòa căn hộ 7 tầng với 13 căn hộ và 2 mặt bằng cho thuê tại vị trí Đường Lư Giang, Phường Hòa Xuân, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng là mức giá có thể xem xét là hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện tại, nhưng vẫn cần cân nhắc kỹ lưỡng dựa trên các yếu tố chi tiết.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Yếu tố | Thông tin BĐS | Tham khảo mức giá và tiêu chuẩn thị trường Đà Nẵng | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 125 m² (ngang 5m) | Diện tích trung bình các căn nhà mặt tiền tại khu vực Cẩm Lệ dao động từ 100 – 150 m² | Diện tích phù hợp với tiêu chuẩn khu vực, không quá nhỏ. |
| Số tầng và công năng | 7 tầng, 13 căn hộ khép kín, 2 mặt bằng văn phòng | Nhà mặt tiền 7 tầng rất hiếm, thường dành cho mục đích vừa ở vừa kinh doanh hoặc cho thuê, đem lại doanh thu ổn định | Công năng đa dạng, tạo nguồn thu nhập ổn định, giá trị tăng theo thời gian. |
| Vị trí | Đường Lư Giang, Phường Hòa Xuân, Quận Cẩm Lệ | Gần trung tâm Đà Nẵng, khu vực phát triển nhanh, giá trung bình nhà mặt tiền khoảng 100-130 triệu/m² | Vị trí tốt, 3 mặt thoáng là điểm cộng lớn, tăng giá trị bất động sản. |
| Giá bán | 15 tỷ đồng | Tương đương khoảng 120 triệu/m² đất (15 tỷ / 125 m²) | Giá khá sát hoặc hơi cao so với mặt bằng chung nhưng hợp lý nếu tính thêm giá trị công trình 7 tầng và doanh thu cho thuê ~80 triệu/tháng. |
| Doanh thu cho thuê | Khoảng 80 triệu/tháng | Doanh thu cho thuê ổn định, tương đương 960 triệu/năm, tỷ suất sinh lời ~6.4%/năm trên giá bán | Đây là mức sinh lời khá tốt trong bối cảnh lãi suất ngân hàng thấp, phù hợp nhà đầu tư dài hạn. |
| Pháp lý và tiện ích | Sổ hồng, hoàn công, PCCC, thang máy, thang thoát hiểm đầy đủ | Pháp lý minh bạch, an toàn về mặt pháp lý là điểm cộng lớn | Đảm bảo quyền sở hữu và khả năng kinh doanh lâu dài, giảm rủi ro pháp lý. |
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, giấy phép xây dựng, hoàn công để đảm bảo không có tranh chấp hoặc vi phạm quy định.
- Xem xét chi tiết các hợp đồng thuê hiện tại, độ tin cậy của khách thuê để đánh giá tính ổn định của dòng tiền.
- Đánh giá thêm về chi phí bảo trì, vận hành tòa nhà, đặc biệt thang máy, hệ thống PCCC để dự trù ngân sách vận hành.
- Xác định rõ khả năng tăng giá trị tài sản theo thời gian dựa trên quy hoạch phát triển khu vực và tiềm năng tăng trưởng kinh tế Đà Nẵng.
- Thương lượng giá cả dựa trên thời gian bán hàng, sự cạnh tranh của thị trường, và tình trạng thực tế của tòa nhà.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Với mức giá niêm yết 15 tỷ, bạn có thể đề xuất mức giá từ 14 tỷ đến 14.5 tỷ đồng để có biên độ thương lượng hợp lý, dựa trên:
- Giá thị trường khu vực dao động từ 100-120 triệu/m² đất, mức giá hiện tại tương đương 120 triệu/m² đã khá sát.
- Cần giảm giá để bù trừ các chi phí vận hành, bảo trì và rủi ro khi quản lý tài sản cho thuê.
- Thời gian giao dịch nhanh, thanh toán thuận tiện và cam kết không phát sinh điều kiện ràng buộc sẽ là điểm cộng để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này.
Bạn có thể nhấn mạnh rằng: “Với mức giá này, tôi đảm bảo giao dịch nhanh chóng, minh bạch, giúp chủ nhà tiết kiệm thời gian và công sức trong việc tìm kiếm khách hàng khác, đồng thời tôi cũng cam kết giữ gìn và phát triển giá trị tài sản lâu dài.”