Nhận định tổng quan về mức giá 11,5 tỷ đồng cho tòa căn hộ tại Sơn Thủy 2, Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Mức giá 11,5 tỷ đồng cho tòa căn hộ 5 tầng, diện tích 115m² (sử dụng 555m²), nằm gần biển tại quận Ngũ Hành Sơn là ở mức khá cao nhưng có thể hợp lý trong một số điều kiện nhất định. Dưới đây là phân tích chi tiết để đánh giá tính hợp lý của mức giá này:
1. Vị trí và tiềm năng khu vực
Khu Sơn Thủy, quận Ngũ Hành Sơn là khu vực ven biển Đà Nẵng nổi tiếng với nhiều dự án nghỉ dưỡng, gần các điểm du lịch trọng điểm như An Thượng, cầu Trần Thị Lý và trung tâm du lịch biển. Vị trí chỉ vài phút đi bộ ra biển giúp tăng giá trị bất động sản nhờ tiềm năng khai thác cho thuê nghỉ dưỡng hoặc căn hộ dịch vụ.
2. Quy mô và công năng tòa nhà
- Diện tích đất 115m², mặt tiền 5m, chiều dài 23m, xây 5 tầng, mới xây năm 2022
- Tổng diện tích sử dụng lên đến 555m², gồm 7 phòng ngủ (4 căn hộ 1 phòng ngủ + 1 căn hộ 2 phòng ngủ + 1 penthouse)
- Thiết kế nhiều căn hộ nhỏ phù hợp cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn, sân thượng view biển, lý tưởng để khai thác dịch vụ lưu trú
3. Doanh thu cho thuê và khả năng sinh lời
Tòa nhà hiện đang có doanh thu 50 triệu đồng/tháng, tương đương 600 triệu đồng/năm.
| Chỉ số | Giá bán (tỷ đồng) | Doanh thu/năm (triệu đồng) | Tỷ suất sinh lời (Lợi tức thuê/giá bán) |
|---|---|---|---|
| Hiện tại | 11,5 | 600 | 5,22% |
Tỷ suất lợi tức cho thuê khoảng 5,22%/năm là mức chấp nhận được trong bối cảnh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng, tuy nhiên không phải quá hấp dẫn so với các kênh đầu tư khác.
4. So sánh giá trị với bất động sản tương tự trong khu vực
| Loại BĐS | Diện tích (m²) | Số tầng | Giá bán (tỷ đồng) | Vị trí | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà mặt tiền 5 tầng | 120 | 5 | 9 – 10 | Ngũ Hành Sơn, gần biển | Không có doanh thu cho thuê ổn định |
| Nhà nghỉ dưỡng/ căn hộ dịch vụ 5 tầng | 100 – 130 | 5 | 11 – 12 | Sơn Thủy, sát biển | Doanh thu cho thuê ổn định |
| Căn hộ condotel | 50 – 60 | cao tầng | 1,5 – 2 tỷ/căn | Đà Nẵng trung tâm | Tiềm năng tăng giá cao |
Như vậy, mức giá 11,5 tỷ đồng cho tòa nhà 5 tầng có doanh thu cho thuê ổn định và vị trí gần biển là có cơ sở, nhưng vẫn ở ngưỡng cao so với các nhà mặt tiền tương tự nếu không có doanh thu hoặc tiềm năng tăng giá rõ ràng.
5. Những lưu ý khi cân nhắc xuống tiền
- Xác minh pháp lý rõ ràng, sổ hồng/sổ đỏ đầy đủ, không tranh chấp.
- Kiểm tra chi tiết tình trạng xây dựng, bảo trì, các chi phí phát sinh.
- Đánh giá chính xác khả năng khai thác cho thuê: tỷ lệ lấp đầy, hợp đồng hiện tại.
- Xem xét khả năng tăng giá trong tương lai dựa trên quy hoạch và phát triển khu vực.
- Thương lượng giá dựa trên các yếu tố trên và tính thanh khoản của tài sản.
6. Đề xuất giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích doanh thu và giá thị trường, mức giá phù hợp để thương lượng nên nằm trong khoảng 9,5 đến 10,5 tỷ đồng.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày chi tiết về tỷ suất lợi tức hiện tại không cao, cần mức giá hợp lý để đảm bảo đầu tư có lợi.
- Phân tích so sánh các bất động sản tương tự tại khu vực có giá thấp hơn, không có doanh thu cho thuê.
- Nêu rõ các chi phí phát sinh và rủi ro khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay.
- Đề nghị phương án thanh toán nhanh, cam kết mua nghiêm túc để chủ nhà yên tâm giảm giá.
Kết luận
Mức giá 11,5 tỷ đồng là hợp lý nếu nhà đầu tư đánh giá cao vị trí sát biển, doanh thu ổn định và tiềm năng tăng giá trong tương lai. Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào doanh thu cho thuê hiện tại, mức giá này hơi cao so với mặt bằng chung. Nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ các yếu tố pháp lý, chi phí và tiềm năng phát triển, đồng thời thương lượng giá thấp hơn để tăng tính an toàn và hiệu quả đầu tư.
