Nhận định mức giá và tính hợp lý
Giá chào bán 17,85 tỷ đồng cho nhà 5 tầng CCMN diện tích sử dụng 75 m² tại Phố Bạch Mai, Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội tương đương khoảng 262,5 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao, tuy nhiên cũng có thể hợp lý trong trường hợp đây là khu vực trung tâm, gần các trường đại học lớn, có thiết kế chuẩn GPXD, PCCC và trang bị nội thất đầy đủ.
Phố Bạch Mai là khu vực đang phát triển mạnh, tập trung nhiều nhà trọ, căn hộ cho thuê sinh viên và người lao động, do đó, nhà CCMN có 13 phòng khép kín sẽ có tiềm năng khai thác cho thuê tốt, tạo dòng thu nhập ổn định.
Tuy nhiên, mức giá này chỉ hợp lý nếu:
- Nhà có giấy tờ pháp lý minh bạch (đã có sổ đỏ, đảm bảo không tranh chấp).
- Diện tích đất và xây dựng chính xác, không có tranh chấp hay lấn chiếm.
- Nhà được xây dựng đúng theo tiêu chuẩn PCCC, GPXD, đảm bảo an toàn và vận hành tốt hệ thống phòng cháy.
- Vị trí thực sự gần các trường đại học lớn, dễ dàng cho thuê phòng cho sinh viên hoặc người đi làm.
- Không có hư hỏng lớn cần sửa chữa tốn kém, nội thất còn mới và đầy đủ.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Thông tin BĐS đang xét | Giá trung bình khu vực tương đương | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 68 m² | 60-70 m² | Phù hợp, diện tích đất tương đương các nhà CCMN phổ biến khu vực này. |
| Diện tích sử dụng | 75 m² | 70-80 m² | Diện tích xây dựng và sử dụng hợp lý, tận dụng tối đa diện tích. |
| Số tầng | 5 tầng | 4-5 tầng | Phù hợp với quy định xây dựng nhà CCMN, số tầng hợp lý để khai thác cho thuê. |
| Số phòng khép kín | 13 phòng | 12-15 phòng | Đủ nhiều để đảm bảo thu nhập cho thuê tốt, thiết kế hợp lý. |
| Giá trên m² | 262,5 triệu/m² | 200 – 250 triệu/m² | Giá vượt mức trung bình 5-30%, cần thỏa thuận giảm để đảm bảo tính cạnh tranh. |
| Vị trí | Gần các trường ĐH lớn, cách ô tô 10m, ngõ rộng thoáng | Khu trung tâm gần ĐH | Vị trí đẹp, thuận lợi cho thuê, là điểm cộng lớn. |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Yêu cầu bắt buộc | Đảm bảo an tâm khi mua bán. |
Lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, sổ đỏ chính chủ, giấy phép xây dựng, PCCC đầy đủ.
- Kiểm tra hiện trạng nhà, hệ thống điện, nước, PCCC vận hành tốt.
- Đánh giá khả năng cho thuê thực tế dựa trên khảo sát thị trường phòng trọ xung quanh.
- Thương lượng giá dựa trên thực tế so sánh, đề nghị giảm giá nếu phát hiện điểm yếu như cần sửa chữa hoặc hệ thống chưa hoàn thiện.
- Xem xét chi phí bảo trì, quản lý tòa nhà nếu có.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích so sánh, mức giá hợp lý nên nằm trong khoảng 15 – 16 tỷ đồng, tương đương 220 – 240 triệu/m². Mức giá này vẫn đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư và phù hợp với thị trường.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, có thể đưa ra các lập luận:
- Phân tích giá thị trường tương đương đang dao động thấp hơn, minh chứng qua các dự án, nhà CCMN tương tự trong khu vực.
- Nhấn mạnh chi phí và thời gian cần bỏ ra để duy trì, bảo trì tòa nhà, đặc biệt hệ thống PCCC và nội thất.
- Đề nghị ký hợp đồng mua bán nhanh chóng, thanh toán linh hoạt để tạo điều kiện cho chủ nhà.
- Đề cập đến các rủi ro tiềm ẩn như biến động thị trường, rủi ro cho thuê nếu không được giá.
Kết hợp các điểm trên sẽ giúp bạn có cơ sở vững chắc để thương lượng giá mua phù hợp hơn.
