Nhận định mức giá 12,5 tỷ đồng cho toà căn hộ 4 tầng tại Đường Phạm Phú Tiết, Phường Khuê Trung, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng
Mức giá 12,5 tỷ đồng cho toà căn hộ 4 tầng với diện tích 100m² tại vị trí trung tâm Khuê Trung, Cẩm Lệ, Đà Nẵng là khá cao nhưng không phải không hợp lý. Điều này phụ thuộc nhiều vào yếu tố vị trí, tiềm năng khai thác dòng tiền từ cho thuê và tình trạng pháp lý.
Phân tích chi tiết
| Tiêu chí | Thông tin BĐS hiện tại | Tham khảo thị trường | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 100 m² | Trung bình 80-120 m² cho nhà mặt tiền tại khu vực Cẩm Lệ | Diện tích phù hợp với nhà mặt tiền, đủ để xây dựng 4 tầng căn hộ. |
| Số tầng | 4 tầng, 7 căn hộ | Nhà hoặc toà căn hộ nhỏ từ 3-5 tầng phổ biến tại khu vực | Thiết kế nhiều căn hộ giúp tăng tiềm năng cho thuê, phù hợp với nhu cầu khu vực. |
| Vị trí | Trung tâm Khuê Trung, sát đại lộ Nguyễn Hữu Thọ, gần làng đại học, đường Xô Viết Nghệ Tĩnh | Vị trí trung tâm, giao thông thuận tiện, gần các khu vực học tập và làm việc | Vị trí đắc địa, tiềm năng tăng giá và cho thuê cao. |
| Dòng tiền cho thuê | Khoảng 50 triệu/tháng | Giá thuê căn hộ nhỏ tại khu vực dao động 5-8 triệu/căn/tháng | Dòng tiền ổn định, tỷ suất sinh lời gần 4,8%/năm (50 triệu x 12 / 12,5 tỷ) |
| Giá bán đề xuất | 12,5 tỷ đồng | Giá đất mặt tiền trung tâm Cẩm Lệ dao động khoảng 100-130 triệu/m² | Giá bán tương đương 125 triệu/m², cao hơn mức trung bình nhưng có thể chấp nhận được do lợi nhuận cho thuê và vị trí. |
| Pháp lý | Sổ hồng/sổ đỏ rõ ràng | Pháp lý minh bạch giúp giao dịch an toàn | Yếu tố quan trọng cần kiểm tra kỹ để tránh rủi ro. |
Lưu ý quan trọng khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra pháp lý đầy đủ, sổ đỏ/sổ hồng chính chủ, không tranh chấp.
- Đánh giá kỹ tình trạng xây dựng, nội thất full, tránh chi phí sửa chữa lớn.
- Xem xét hợp đồng thuê hiện tại, độ ổn định của khách thuê để đảm bảo dòng tiền.
- Thương lượng kỹ về giá, ưu tiên giảm giá nếu có thể để tăng lợi nhuận.
- Xem xét khả năng phát triển hạ tầng xung quanh để dự báo tăng giá dài hạn.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, có thể đề xuất mức giá 11,5 – 12 tỷ đồng để đảm bảo tỷ suất sinh lời tốt hơn và giảm bớt rủi ro đầu tư. Vì:
- Giá 125 triệu/m² là khá cao so với mặt bằng chung.
- Dòng tiền cho thuê hiện tại chỉ đủ hấp dẫn nếu giá mua giảm.
- Giá này phù hợp khi chủ nhà có thiện chí bán nhanh, bạn nên nhấn mạnh tính thanh khoản trên thị trường hiện tại và thời gian thu hồi vốn.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Đưa ra dẫn chứng thực tế các giao dịch tương tự với giá thấp hơn.
- Nhấn mạnh việc bạn có thể thanh toán nhanh và giao dịch thuận tiện.
- Chỉ ra việc giảm giá sẽ giúp giao dịch nhanh chóng, tránh rủi ro thị trường biến động.
