Nhận định về mức giá 18,9 tỷ đồng cho căn nhà tại hẻm 86 Đường Thích Quảng Đức, Quận Phú Nhuận
Mức giá 18,9 tỷ đồng tương đương với khoảng 227,71 triệu đồng/m² sử dụng là mức giá khá cao so với mặt bằng chung các căn nhà trong khu vực Quận Phú Nhuận, đặc biệt trong phân khúc nhà phố có diện tích đất khoảng 80-90 m².
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
Dưới đây là bảng so sánh mức giá trung bình các căn nhà phố tại Quận Phú Nhuận, Tp Hồ Chí Minh, có diện tích đất và kết cấu tương tự:
| Tiêu chí | Căn nhà tại Hẻm 86 Thích Quảng Đức | Nhà phố trung bình Quận Phú Nhuận |
|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 83 | 70 – 90 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 258,2 | 200 – 270 |
| Tổng số tầng | 4 (Trệt + 3 lầu) | 3 – 4 tầng |
| Giá bán (tỷ đồng) | 18,9 | 12 – 16 |
| Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | 227,71 | 60 – 80 |
| Vị trí | Hẻm xe hơi 8m, cách mặt tiền 50m, căn góc | Hẻm từ 4 – 6m, nhiều căn không phải góc |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng, nhà chính chủ | Đầy đủ, phổ biến |
| Tiện ích | Nội thất đầy đủ, 5 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh | Thường 3-4 phòng ngủ, nội thất đa dạng |
Nhận xét và đánh giá mức giá
Mức giá trên 200 triệu đồng/m² sử dụng là khá cao so với thị trường nhà phố Quận Phú Nhuận, nơi mức giá phổ biến dao động từ 60-80 triệu đồng/m² đối với nhà trong hẻm xe hơi.
Điểm cộng lớn nhất là vị trí căn góc, hẻm rộng 8m xe hơi dễ dàng ra vào, cách mặt tiền đường lớn chỉ 50m, giúp gia tăng giá trị và tính thanh khoản. Nhà xây dựng kiên cố với 4 tầng, 5 phòng ngủ, nội thất đầy đủ cũng hỗ trợ cho mức giá cao hơn.
Tuy nhiên, giá 18,9 tỷ đồng chưa phản ánh tương xứng với mặt bằng giá chung khu vực, kể cả với ưu điểm hẻm rộng và căn góc.
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý: sổ hồng rõ ràng, không tranh chấp, đảm bảo tính pháp lý minh bạch.
- Đánh giá thực trạng căn nhà: chất lượng xây dựng, bảo trì, thiết kế nội thất có phù hợp với nhu cầu sử dụng.
- Xem xét tiềm năng phát triển khu vực: quy hoạch, tiện ích xung quanh, khả năng tăng giá trong tương lai.
- Thương lượng giá cả hợp lý dựa trên các căn tương tự trong khu vực.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên dữ liệu thị trường và phân tích trên, mức giá hợp lý để thương lượng nên dao động trong khoảng 15 – 16 tỷ đồng, tương ứng khoảng 180 – 190 triệu đồng/m² sử dụng.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, có thể đưa ra các luận điểm sau:
- So sánh mức giá căn nhà với các bất động sản tương tự trong khu vực có giá thấp hơn.
- Nhấn mạnh việc căn nhà nằm trong hẻm, dù hẻm rộng nhưng vẫn không bằng nhà mặt tiền, ảnh hưởng đến giá trị thanh khoản.
- Đề cập tới chi phí sửa chữa, bảo trì hoặc cập nhật nội thất nếu cần thiết.
- Thể hiện thiện chí mua nhanh nếu được giảm giá hợp lý để tránh mất thời gian cho cả hai bên.
