Nhận định về mức giá 16,8 tỷ đồng cho khách sạn 6 tầng, 14 phòng tại Đường Nguyễn Văn Thoại, Sơn Trà, Đà Nẵng
Mức giá 16,8 tỷ đồng được đánh giá là trong khoảng hợp lý nhưng có phần cao đối với khách sạn 6 tầng diện tích 80m² tại khu vực này. Vị trí gần bãi tắm Mỹ Khê, một trong những bãi biển đẹp và thu hút khách du lịch hàng đầu của Đà Nẵng, tạo ra tiềm năng khai thác khách sạn rất tốt. Khách sạn có 14 phòng đầy đủ nội thất và tiện nghi, đang cho thuê thực tế 60 triệu/tháng với tiềm năng tăng lên 100 triệu/tháng, chứng tỏ dòng tiền thu nhập ổn định và hấp dẫn.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Thông tin khách sạn | Mức giá tham khảo khu vực tương tự | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 80 m² (5m x 16m) | 70 – 90 m² | Diện tích nhỏ, hạn chế mở rộng, nhưng phù hợp với thiết kế khách sạn mini. |
| Số tầng | 6 tầng | 5-7 tầng phổ biến | Số tầng hợp lý, khai thác tối đa diện tích đất. |
| Số phòng | 14 phòng, full nội thất | 12-16 phòng phổ biến | Phù hợp với khách sạn mini, dễ khai thác. |
| Vị trí | Nguyễn Văn Thoại, cách bãi tắm Mỹ Khê 5 phút đi bộ, hướng Đông Nam | Vị trí tương tự, gần biển, khu du lịch sầm uất | Vị trí đắc địa, tiềm năng tăng giá cao. |
| Giá bán | 16,8 tỷ đồng (~210 triệu/m² đất) | Khoảng 180-220 triệu/m² đối với khách sạn mini ở khu vực này | Giá chào khá sát với mức thị trường, tuy nhiên có thể thương lượng giảm 5-10%. |
| Thu nhập cho thuê | 60 triệu/tháng (thực tế), tiềm năng 100 triệu/tháng | 45-70 triệu/tháng với khách sạn cùng quy mô | Thu nhập cho thuê tốt, dòng tiền ổn định hỗ trợ giá trị tài sản. |
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý: Đảm bảo sổ đỏ, giấy phép xây dựng, PCCC đầy đủ và hợp lệ để tránh rủi ro pháp lý.
- Khả năng khai thác thực tế: Xem xét hợp đồng thuê hiện tại, tỷ lệ lấp đầy, chi phí vận hành để đánh giá dòng tiền thực.
- Tiềm năng phát triển: Khu vực có quy hoạch mở rộng, phát triển du lịch không, cũng như các dự án hạ tầng xung quanh.
- Tình trạng tài sản: Kiểm tra chất lượng xây dựng, nội thất, hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy.
- Tiếp cận tài chính: Xem xét khả năng vay vốn nếu cần và tính toán tỷ suất lợi nhuận sau khi trả nợ.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích thị trường và dòng tiền, mức giá hợp lý để thương lượng nên dao động từ 15 tỷ đến 15,8 tỷ đồng. Đây là mức giá phản ánh sát giá trị khai thác thực tế và so với các sản phẩm tương tự trong khu vực.
Để thuyết phục chủ bất động sản đồng ý giảm giá, bạn có thể trình bày:
- Chứng minh tính khả thi và bền vững của dòng tiền cho thuê hiện tại và dự phóng.
- Chỉ ra các chi phí bảo trì, vận hành khách sạn cần đầu tư thêm, ảnh hưởng đến lợi nhuận.
- Đề cập đến các giao dịch tương tự đã diễn ra gần đây với mức giá thấp hơn, tạo cơ sở so sánh.
- Cam kết giao dịch nhanh, thanh toán minh bạch và không gây phát sinh thủ tục rườm rà giúp bên bán thuận tiện.
