Nhận định về mức giá 70 tỷ đồng cho tòa nhà 9 tầng tại Lê Đức Thọ, Nam Từ Liêm
Mức giá 70 tỷ đồng cho tòa nhà 9 tầng, diện tích 157m² mặt tiền 6.5m tại Lê Đức Thọ, Nam Từ Liêm là mức giá khá cao và chỉ phù hợp trong một số trường hợp đặc biệt. Đây là khu vực trung tâm Mỹ Đình với tiềm năng phát triển mạnh mẽ, hạ tầng đồng bộ, giao thông thuận tiện, và tập trung nhiều văn phòng, ngân hàng, showroom cao cấp. Tuy nhiên, để đánh giá chính xác mức giá này có hợp lý hay không, cần phân tích chi tiết các yếu tố so sánh thực tế trên thị trường.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xét | So sánh 1: Nhà mặt tiền Lê Đức Thọ, 7 tầng, 140m² | So sánh 2: Tòa nhà văn phòng 8 tầng, 160m², Mỹ Đình | So sánh 3: Nhà mặt tiền khu vực Nam Từ Liêm, 6 tầng, 150m² |
|---|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng (m²) | 157 | 140 | 160 | 150 |
| Số tầng | 9 | 7 | 8 | 6 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 70 | 50 | 60 | 45 |
| Giá/m² sàn xây dựng (tỷ đồng/m²) | 70 / (157*9) ≈ 0.05 | 50 / (140*7) ≈ 0.051 | 60 / (160*8) ≈ 0.047 | 45 / (150*6) ≈ 0.05 |
| Tiện ích & vị trí | Vị trí trung tâm, mặt tiền rộng, thang máy nhập khẩu, full nội thất Châu Âu | Vị trí tương tự, chưa có thang máy, nội thất cơ bản | Vị trí gần trung tâm, thang máy, nội thất trung bình | Vị trí ổn, không có thang máy, nội thất cơ bản |
Nhận xét và kết luận
Mức giá 70 tỷ đồng tương đương khoảng 0.05 tỷ/m²/sàn xây dựng, nằm trong khoảng giá thị trường cho các tòa nhà văn phòng tại khu vực Mỹ Đình – Nam Từ Liêm. Tuy nhiên, điểm mạnh của bất động sản này là có 9 tầng (cao hơn các so sánh), thang máy nhập khẩu, mặt tiền rộng 6.5m, nội thất châu Âu cao cấp, vị trí trung tâm sầm uất rất phù hợp để làm văn phòng cao cấp, spa, trung tâm đào tạo hoặc cho thuê khai thác dòng tiền ổn định.
Do đó, nếu bạn có nhu cầu sử dụng tòa nhà như một văn phòng cao cấp hoặc khai thác cho thuê chuyên nghiệp, mức giá này có thể được xem là hợp lý. Ngược lại, nếu chỉ mua để đầu tư hoặc sử dụng không đúng công năng, mức giá này có thể là cao so với lợi ích thu về.
Những lưu ý quan trọng trước khi xuống tiền
- Kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng, đảm bảo sổ đỏ chính chủ, không có tranh chấp, quy hoạch.
- Xác thực chất lượng xây dựng thực tế, nội thất nhập khẩu, trang thiết bị thang máy.
- Đánh giá khả năng khai thác dòng tiền từ cho thuê, đặc biệt với các đối tượng khách thuê cao cấp.
- Thương lượng về giá bán dựa trên các yếu tố khác như thời gian giao dịch, phương thức thanh toán.
- Tham khảo ý kiến chuyên gia và môi giới bất động sản uy tín tại khu vực.
Đề xuất mức giá và phương án thương lượng
Dựa trên phân tích, bạn có thể đề xuất mức giá khoảng 65 – 67 tỷ đồng để tạo khoảng đệm thương lượng. Lý do:
- Mức giá này vẫn đảm bảo lợi nhuận hợp lý cho người bán so với các bất động sản tương tự.
- Có thể yêu cầu chủ nhà bao gồm một số nội thất hoặc giảm bớt các chi phí phát sinh trong giao dịch.
- Đề nghị thanh toán linh hoạt, hoặc hỗ trợ một phần tài chính để tăng tính hấp dẫn.
Khi thương lượng, bạn nên nhấn mạnh tiềm năng khai thác dòng tiền và rủi ro thị trường hiện tại để thuyết phục chủ nhà giảm giá. Đồng thời, thể hiện thiện chí nhanh chóng giao dịch để tránh mất cơ hội cho cả hai bên.