Nhận định về mức giá 16,8 tỷ đồng cho toà hotel 5 tầng tại Đà Nẵng
Mức giá được chào bán là 16,8 tỷ đồng cho một toà hotel 5 tầng, 14 phòng, diện tích 80m², nằm sát bãi tắm Mỹ Khê, Đà Nẵng. Trước tiên, cần đánh giá giá này có hợp lý hay không dựa trên vị trí, diện tích, công năng, và mức thu nhập mà tài sản này sinh ra.
Phân tích chi tiết
| Tiêu chí | Thông số tài sản | Đơn vị so sánh | Đánh giá |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Nguyễn Văn Thoại, sát bãi tắm Mỹ Khê, quận Sơn Trà, Đà Nẵng | Vị trí trung tâm du lịch biển nổi tiếng, tiện di chuyển, gần biển | Vị trí đắc địa, có giá trị cao do là điểm nóng du lịch Đà Nẵng |
| Diện tích xây dựng | 80 m² (5m ngang x 18m dài) | Diện tích khá nhỏ so với các toà hotel thông thường | Diện tích hạn chế, nhưng tận dụng chiều cao 5 tầng để tăng công suất |
| Số tầng và phòng | 5 tầng, 14 phòng | Khách sạn mini, phù hợp cho khách du lịch ngắn ngày | Công năng phù hợp, tiện nghi đầy đủ, có sân thượng và chỗ để xe hơi |
| Giá bán | 16,8 tỷ | Giá trên mỗi m²: 210 triệu/m² (16,8 tỷ / 80 m²) | Giá khá cao so với mặt bằng chung bất động sản thương mại khu vực này (thường từ 100-150 triệu/m² cho nhà mặt tiền đường Nguyễn Văn Thoại) |
| Dòng thu nhập | 100 triệu đồng/tháng | Lợi nhuận hàng năm khoảng 1,2 tỷ đồng | Lợi tức khoảng 7%/năm so với giá bán, đây là mức sinh lời trung bình khá trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng |
| Pháp lý | Sổ hồng/sổ đỏ, PCCC đầy đủ, sẵn giao dịch | Pháp lý minh bạch | Điều kiện pháp lý thuận lợi, giảm thiểu rủi ro |
Nhận xét về giá và đề xuất
Giá 16,8 tỷ đồng được xem là cao so với mặt bằng giá đất nhà mặt tiền Nguyễn Văn Thoại, nhưng xét về khả năng khai thác kinh doanh khách sạn mini với dòng thu nhập 100 triệu/tháng thì mức giá này có thể chấp nhận được với nhà đầu tư dài hạn.
Nếu mua đầu tư cho thuê hoặc kinh doanh khách sạn thì cần cân nhắc thêm các chi phí vận hành, bảo trì, và tỷ lệ lấp phòng thực tế để đảm bảo lợi nhuận thực tế không bị giảm thấp hơn mức 7%/năm.
Nếu mục tiêu là đầu tư an toàn, có dòng tiền ổn định, bạn có thể đàm phán giá thấp hơn khoảng 10-15% để tăng biên lợi nhuận, tức dao động từ 14,3 đến 15,1 tỷ đồng. Lý do để thuyết phục chủ nhà giảm giá:
- Diện tích đất khá nhỏ so với các dự án khách sạn khác tại khu vực, nên hạn chế mở rộng kinh doanh.
- Phải tính thêm chi phí duy tu, sửa chữa và quản lý vận hành lâu dài.
- Thị trường khách sạn cạnh tranh cao, giá thuê phòng có thể biến động do mùa vụ.
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, giấy tờ sở hữu, chứng nhận PCCC và các giấy phép kinh doanh liên quan.
- Đánh giá chi tiết tình trạng xây dựng, cơ sở hạ tầng, và các tiện nghi hiện có.
- Xem xét kỹ dòng tiền thực tế từ hoạt động khách sạn trong 1-2 năm gần nhất.
- Thương lượng rõ ràng về điều kiện bàn giao, cam kết bảo trì, hỗ trợ chuyển giao hoạt động kinh doanh nếu cần.
- So sánh thêm các bất động sản tương tự trong khu vực để có cơ sở chắc chắn hơn về giá trị thực.
Kết luận
Mức giá 16,8 tỷ đồng cho toà hotel 5 tầng sát bãi tắm Mỹ Khê là hợp lý nếu bạn là nhà đầu tư dài hạn, có khả năng khai thác hiệu quả khách sạn mini với thu nhập ổn định. Tuy nhiên, để tối ưu lợi nhuận và giảm rủi ro, nên thương lượng giảm giá xuống khoảng 14,5-15 tỷ đồng, đồng thời kiểm tra kỹ pháp lý và tài sản trước khi quyết định xuống tiền.
