Nhận định mức giá 9 tỷ cho toà nhà tại Đường Nguyễn Như Hạnh, Hòa Minh, Liên Chiểu
Giá bán 9 tỷ đồng cho toà nhà có diện tích đất 153 m², 3 tầng với 11 phòng căn hộ cho thuê tại khu vực Hòa Minh, Liên Chiểu, Đà Nẵng là mức giá có phần cao so với mặt bằng chung.
Mức giá tương đương khoảng 58,82 triệu đồng/m² đất, trong khi khu vực này, giá đất trung bình thường dao động từ 30-45 triệu đồng/m² đối với các bất động sản có vị trí tương đương và tiện ích tương tự.
Phân tích chi tiết so sánh giá bán
| Tiêu chí | Bất động sản đang chào bán | Giá thị trường khu vực Hòa Minh, Liên Chiểu | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 153 m² | 150-160 m² | Diện tích tương đương |
| Loại hình | Nhà ở kết hợp căn hộ cho thuê (11 phòng) | Nhà ở hoặc căn hộ cho thuê dạng nhỏ | Ưu điểm doanh thu từ cho thuê ổn định |
| Doanh thu cho thuê | 60 triệu đồng/tháng (720 triệu/năm) | Thường dao động 40-55 triệu đồng/tháng với các căn hộ tương tự | Doanh thu cao hơn trung bình khu vực |
| Giá bán | 9 tỷ đồng (58,82 triệu/m²) | 4,5 – 7 tỷ đồng (~30-45 triệu/m²) | Giá chào bán hiện tại cao hơn khoảng 20-40% so với thị trường |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng | Pháp lý đầy đủ | Yếu tố đảm bảo giá trị tài sản |
| Vị trí và tiện ích | Gần Đại học TDTT, Cao đẳng KTKH, hẻm xe hơi | Vị trí tốt, tiện ích phục vụ sinh viên và người thuê | Vị trí thuận lợi hỗ trợ cho thuê ổn định |
| Nội thất | Nội thất cao cấp | Thường nội thất cơ bản hoặc trung bình | Làm tăng giá trị và thu hút khách thuê |
Những lưu ý khi cân nhắc xuống tiền
- Xác minh doanh thu cho thuê thực tế: Cần kiểm tra hợp đồng thuê, lịch sử thu nhập để đảm bảo mức 60 triệu/tháng là ổn định và bền vững.
- Đánh giá tình trạng vật chất và nội thất của toà nhà: Nội thất cao cấp có thể nâng giá trị nhưng cũng cần kiểm tra bảo trì bảo dưỡng.
- Pháp lý và quy hoạch: Đảm bảo không có tranh chấp, quy hoạch thay đổi ảnh hưởng đến tài sản.
- Khả năng phát triển khu vực: Khu vực Hòa Minh đang phát triển, tuy nhiên cần đánh giá xu hướng giá đất và cho thuê trong tương lai.
- Chi phí phát sinh: Thuế, phí quản lý, bảo trì, chi phí vận hành toà nhà cần được tính toán kỹ.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý cho toà nhà này nên dao động trong khoảng 6,5 – 7,5 tỷ đồng, tương đương 42,5 – 49 triệu đồng/m² đất. Mức giá này phản ánh đúng giá thị trường khu vực, đồng thời có tính đến doanh thu cho thuê tốt và nội thất cao cấp.
Cách thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này:
- Trình bày rõ các dữ liệu so sánh giá thị trường và doanh thu thực tế, cho thấy giá hiện tại có phần cao hơn so với mặt bằng chung.
- Nhấn mạnh rủi ro nếu giá quá cao có thể làm giảm khả năng thanh khoản hoặc kéo dài thời gian bán.
- Đề cập đến chi phí cải tạo, bảo trì hoặc tái đầu tư tiềm năng nếu có.
- Đưa ra cam kết mua nhanh nếu đạt được mức giá hợp lý, giúp chủ nhà có sự an tâm.
- Tham khảo ý kiến chuyên gia định giá hoặc môi giới uy tín để làm căn cứ thương lượng.
Kết luận
Mức giá 9 tỷ đồng đang ở mức cao so với thị trường khu vực Liên Chiểu, Đà Nẵng, tuy nhiên có thể chấp nhận được nếu nhà đầu tư đánh giá cao doanh thu cho thuê ổn định và nội thất cao cấp. Nếu không muốn chịu rủi ro giá quá cao, nên thương lượng mức giá khoảng 6,5-7,5 tỷ đồng để đảm bảo hiệu quả đầu tư.
