Nhận định mức giá 38 tỷ cho 7.400 m² đất nông nghiệp tại Vĩnh Lộc B, Bình Chánh
Giá 38 tỷ tương đương khoảng 5,135 triệu đồng/m² cho đất nông nghiệp mặt tiền kênh, diện tích lớn 7.400 m² tại Bình Chánh là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất nông nghiệp tại khu vực này, tuy nhiên vẫn có thể xem xét hợp lý trong một số trường hợp nhất định như vị trí gần cầu Ba Tri, mặt tiền kênh dự phóng và tiềm năng phát triển trong tương lai.
Phân tích chi tiết và so sánh
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem | Giá đất nông nghiệp trung bình khu vực Bình Chánh (tham khảo) | Giá đất thổ cư mặt tiền Bình Chánh (tham khảo) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 7.400 m² (24m x 307m) | 500 – 1.000 m² | 50 – 200 m² |
| Giá/m² | ~5,135 triệu đồng/m² | 10 – 20 triệu đồng/m² | 20 – 30 triệu đồng/m² |
| Vị trí | Mặt tiền kênh, sát cầu Ba Tri, đường dự phóng 30m | Thường là các vị trí trong vùng nông thôn, xa đường lớn | Mặt tiền đường lớn, khu dân cư phát triển |
| Pháp lý | Sổ hồng/ đỏ, đất trồng lúa thời hạn sử dụng đến năm 2066 | Pháp lý đa dạng, không đồng đều | Đã chuyển đổi sang đất thổ cư |
| Tiềm năng phát triển | Có tiềm năng tăng giá do gần cầu, đường lớn và dự phóng quy hoạch | Thấp, chủ yếu phục vụ nông nghiệp | Rất cao, phù hợp xây dựng nhà ở, kinh doanh |
Nhận xét về giá và những lưu ý khi xuống tiền
- Giá đất nông nghiệp trung bình trong khu vực thường dao động từ 10-20 triệu đồng/m², thấp hơn rất nhiều so với mức giá 5,135 triệu đồng/m² đất trồng lúa trong tin đăng, do vậy giá này khá cao về mặt thực tế.
- Vị trí mặt tiền kênh, gần cầu Ba Tri và tuyến đường dự phóng 30m là lợi thế lớn có thể giải thích phần nào mức giá đắt hơn trung bình.
- Pháp lý đất trồng lúa thời hạn đến 2066 còn dài nhưng vẫn là đất nông nghiệp, chưa chuyển đổi thổ cư, nên nếu mua để xây dựng hoặc phân lô bán nền thì sẽ phải xin chuyển đổi hoặc chờ quy hoạch.
- Cần kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết 1/500 và tình trạng quy hoạch sử dụng đất để tránh rủi ro bị thu hồi hoặc không được chuyển đổi mục đích sử dụng.
- Cần lưu ý đường trước nhà thực tế chỉ 6m trong khi đường dự phóng 30m nên cần tìm hiểu tiến độ thực hiện dự án mở rộng đường.
- Đầu tư tích trữ đất nông nghiệp với diện tích lớn có thể hợp lý nếu có kế hoạch dài hạn và chịu được thanh khoản thấp.
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng với chủ đầu tư
Dựa trên mặt bằng giá và lợi thế vị trí, mức giá khoảng 25 – 28 tỷ đồng (tương đương 3,4 – 3,8 triệu đồng/m²) sẽ hợp lý hơn cho một bất động sản đất nông nghiệp chưa chuyển đổi, có tiềm năng nhưng chưa chắc chắn.
Cách thương lượng:
- Trình bày so sánh giá đất nông nghiệp khu vực và nhấn mạnh việc chưa có chuyển đổi thổ cư.
- Đề nghị chủ đất xem xét giảm giá do thời gian chờ đợi để chuyển đổi mục đích sử dụng và rủi ro quy hoạch.
- Đưa ra kế hoạch đầu tư dài hạn để chứng minh thiện chí và khả năng thanh toán nhanh, giúp chủ đất yên tâm.
- Khuyến khích mua với giá thấp hơn để bù đắp chi phí chờ đợi và thủ tục pháp lý.