Nhận xét về mức giá 31,9 tỷ đồng cho toà apartment tại Liễu Giai
Mức giá 31,9 tỷ đồng cho toà nhà 9 tầng, diện tích 98m² tại phố Liễu Giai, Ba Đình là mức giá cao nhưng có thể hợp lý trong một số trường hợp nhất định. Khu vực Liễu Giai thuộc trung tâm quận Ba Đình, Hà Nội – nơi có giá bất động sản luôn đứng ở mức cao do vị trí đắc địa, gần nhiều cơ quan hành chính, khu ngoại giao và hạ tầng phát triển.
Toà nhà có 26 căn hộ cao cấp và penthouse, doanh thu cho thuê 200 triệu/tháng, tương đương 2,4 tỷ/năm, cho thấy đây là bất động sản cho thuê đầu tư hiệu quả, mang lại dòng tiền ổn định. Điều này tăng giá trị sử dụng và đầu tư cho tài sản.
Pháp lý sổ đỏ rõ ràng, hệ thống PCCC đầy đủ, cùng việc nhà có 2 mặt thoáng, 24 phòng chia tầng hợp lý cũng là điểm cộng lớn.
Phân tích chi tiết, so sánh với thị trường
| Tiêu chí | Tài sản đang xem | Bất động sản tương tự tại Ba Đình, Hà Nội |
|---|---|---|
| Diện tích sàn | 98 m² x 9 tầng = 882 m² | Thường từ 80-120 m²/sàn, 5-10 tầng |
| Số phòng | 26 phòng (24 căn hộ + 2 penthouse) | 15-25 phòng/căn đối với toà căn hộ cao cấp |
| Giá bán | 31,9 tỷ (khoảng 36,2 triệu/m² sàn) | Khoảng 25-40 triệu/m² sàn tuỳ vị trí, pháp lý |
| Doanh thu cho thuê | 200 triệu/tháng (~2,4 tỷ/năm) | 1,5-3 tỷ/năm cho toà căn hộ cao cấp tương đương |
| Pháp lý | Sổ đỏ chính chủ, PCCC đầy đủ | Pháp lý rõ ràng là tiêu chuẩn bắt buộc |
Những lưu ý khi muốn xuống tiền
- Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, đặc biệt là giấy phép xây dựng, PCCC, sổ hồng/sổ đỏ và các cam kết liên quan đến cho thuê.
- Đánh giá thực tế tình trạng toà nhà, các hạng mục đầu tư nội thất, cơ sở vật chất, hệ thống điện nước, thang máy, an ninh.
- Xác minh dòng tiền cho thuê thực tế qua các hợp đồng thuê, khách hàng thuê ổn định, khả năng duy trì tỷ lệ lấp đầy.
- Xem xét quy hoạch khu vực, hạ tầng giao thông phát triển, dự án quanh khu vực có thể ảnh hưởng giá trị bất động sản.
Đề xuất giá và cách thương lượng
Giá 31,9 tỷ đồng đã phản ánh vị trí đẹp, doanh thu cho thuê tốt và pháp lý hoàn chỉnh. Tuy nhiên, mức giá này nằm ở mức trên cao của khung giá thị trường tại khu vực tương tự.
Để có mức giá hợp lý hơn, bạn có thể đề xuất mức giá khoảng 28-30 tỷ đồng, dựa trên một số yếu tố sau:
- Phân tích chi phí bảo trì, vận hành, thuế và các khoản phí quản lý ảnh hưởng đến lợi nhuận thực nhận.
- Tham khảo giá các toà căn hộ tương tự cùng khu vực có doanh thu cho thuê tương đương.
- Đàm phán dựa trên thời gian giao dịch nhanh, thanh toán linh hoạt hoặc không cần vay ngân hàng để tạo lợi thế cho người bán.
Ví dụ, bạn có thể trình bày: “Qua khảo sát thực tế, các toà căn hộ tương tự tại Liễu Giai đang giao dịch trong khoảng 25-30 tỷ với doanh thu cho thuê tương đương. Tôi đánh giá dự án này rất tiềm năng nhưng cần bù trừ chi phí vận hành nên mong được thương lượng mức giá 29 tỷ để cả hai bên cùng có lợi.”
Kết luận
Nếu bạn có nguồn tài chính vững và ưu tiên dòng tiền cho thuê đều đặn, giá 31,9 tỷ đồng là có thể xem xét đầu tư. Tuy nhiên, với tư cách nhà đầu tư khôn ngoan, việc thương lượng giảm giá về khoảng 28-30 tỷ sẽ tạo biên lợi nhuận an toàn hơn và giảm rủi ro thị trường.
