Nhận định về mức giá 25 tỷ cho Shophouse mặt tiền đường Nguyễn Sinh Sắc, Quận Liên Chiểu, Đà Nẵng
Mức giá 25 tỷ đồng cho căn shophouse 4 tầng, diện tích 136,5 m², tương đương 183,15 triệu/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung tại Quận Liên Chiểu hiện tại. Tuy nhiên, căn nhà này có nhiều yếu tố đặc biệt làm tăng giá trị:
- Vị trí góc 2 mặt tiền đường lớn, một mặt đường 45m và mặt còn lại 10,5m, rất hiếm và có tiềm năng kinh doanh thương mại mạnh.
- Thuộc trung tâm quận Liên Chiểu cũ, gần tuyến đường Nguyễn Tất Thanh chỉ cách 1 km, thuận tiện lưu thông và phát triển thương mại.
- Nhà xây 4 tầng, thiết kế phù hợp với mô hình shophouse kết hợp vừa kinh doanh vừa để ở.
- Pháp lý rõ ràng, đã có sổ đỏ, thuận lợi cho giao dịch và vay vốn ngân hàng.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Căn shophouse Nguyễn Sinh Sắc | Tham khảo thị trường Quận Liên Chiểu (m²) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 136,5 m² | 100 – 150 m² | Diện tích khá phổ biến, phù hợp với nhu cầu kinh doanh và sinh hoạt |
| Giá/m² | 183,15 triệu/m² | 90 – 130 triệu/m² | Giá khá cao, vượt mặt bằng chung 40-100%. Do vị trí góc và mặt tiền rộng lớn nên có thể chấp nhận được nếu mục đích đầu tư lâu dài |
| Vị trí | Góc 2 mặt tiền đường lớn (45m và 10,5m) | Thường là mặt tiền 7-10 m, một mặt tiền | Vị trí đắc địa, hiếm có, thích hợp kinh doanh đa ngành |
| Tổng số tầng | 4 tầng | 2-4 tầng | Thiết kế phù hợp shophouse, tạo không gian kinh doanh và sinh hoạt đa năng |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Thông thường | Rõ ràng, thuận lợi giao dịch |
| Tình trạng nội thất | Bàn giao thô | Thông thường hoặc hoàn thiện | Cần tính thêm chi phí hoàn thiện |
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xác minh kỹ pháp lý: đảm bảo sổ đỏ chính chủ, không tranh chấp, quy hoạch rõ ràng.
- Khảo sát thực tế giao thông, dân cư, tiềm năng phát triển thương mại xung quanh.
- Tính toán chi phí hoàn thiện nội thất do nhà bàn giao thô.
- Đánh giá khả năng sinh lời nếu cho thuê hoặc kinh doanh trực tiếp.
- Thương lượng để giảm giá, tránh mua đắt do mức giá hiện tại khá cao.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên mặt bằng giá thị trường Quận Liên Chiểu và các yếu tố kỹ thuật, mức giá từ 20 – 22 tỷ đồng (tương đương khoảng 146 – 161 triệu/m²) là hợp lý hơn. Ở mức giá này, người mua có thể đảm bảo được tỷ suất sinh lời hợp lý sau khi trừ chi phí hoàn thiện và các chi phí khác.
Chiến lược thương lượng có thể là:
- Nhấn mạnh mức giá trung bình khu vực và các căn shophouse tương tự có giá thấp hơn đáng kể.
- Lấy lý do nhà bàn giao thô nên sẽ phát sinh chi phí đầu tư thêm.
- Tham khảo các giao dịch thành công gần đây để có cơ sở thuyết phục chủ nhà.
- Đề nghị mức giá ban đầu 19-20 tỷ để có khoảng đàm phán, hướng đến mức cuối khoảng 21-22 tỷ.
Kết luận
Mức giá 25 tỷ đồng là cao nhưng không hoàn toàn vô lý trong trường hợp bạn có kế hoạch kinh doanh lâu dài, tận dụng vị trí đắc địa 2 mặt tiền đường lớn và khả năng sinh lời tốt. Tuy nhiên, nếu là nhà đầu tư thận trọng hoặc mua để ở kết hợp kinh doanh nhỏ lẻ, nên cân nhắc thương lượng giảm giá xuống mức 20-22 tỷ đồng để đảm bảo hiệu quả tài chính.
