Nhận định mức giá 8,7 tỷ cho nhà nát 105m² tại Lê Quang Định, Bình Thạnh
Giá bán 8,7 tỷ đồng tương đương khoảng 82,86 triệu/m² cho một căn nhà nát diện tích 6m x 18m tại khu vực quận Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh là mức giá khá cao trong bối cảnh thị trường hiện nay.
Điều này có thể hợp lý nếu xét đến vị trí đắc địa gần mặt tiền đường Lê Quang Định, tiếp giáp 3 mặt hẻm rộng thoáng, khu vực dân cư đông đúc, giao thông thuận tiện, đồng thời có giấy tờ pháp lý đầy đủ (đã có sổ đỏ). Tuy nhiên, đây là nhà nát, phải đầu tư xây mới hoàn toàn nên chi phí phát sinh khá lớn.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Nhà nát Lê Quang Định (bài phân tích) | Nhà phố xây mới hoặc cải tạo tại Bình Thạnh | Nhà phố ở các vị trí tương đương Tp.HCM |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 105 | 80 – 120 | 90 – 130 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 82,86 | 70 – 85 (nhà mới hoặc cải tạo tốt) | 60 – 90 |
| Trạng thái nhà | Nhà nát, cần xây mới | Nhà mới hoặc đã cải tạo | Nhà mới hoặc nhà cũ cải tạo |
| Vị trí | Gần mặt tiền Lê Quang Định, 3 mặt hẻm thoáng | Vị trí tương đương hoặc gần trung tâm quận | Vị trí trung tâm hoặc gần trung tâm |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng | Đầy đủ | Đầy đủ |
| Tiềm năng phát triển | Cao (phù hợp xây CHDV, căn hộ mini, văn phòng) | Khá cao | Khá cao |
Nhận xét chi tiết về mức giá
So với mức giá thị trường cho các căn nhà được xây mới hoặc cải tạo tại Bình Thạnh, giá 82,86 triệu/m² cho nhà nát là tương đối cao. Thông thường nhà nát có giá thấp hơn khoảng 10-20% so với nhà mới hoặc cải tạo, bởi vì chi phí xây mới sẽ phát sinh thêm rất nhiều và rủi ro về thời gian thi công, giấy phép xây dựng,…
Vị trí gần mặt tiền đường lớn và có 3 mặt hẻm thoáng tạo điểm cộng rất lớn, giúp tăng giá trị bất động sản. Nếu bạn có dự định xây căn hộ dịch vụ hoặc căn hộ cho thuê mini như mô tả thì giá này có thể chấp nhận được trong điều kiện bạn có nguồn vốn mạnh và chấp nhận rủi ro đầu tư xây dựng.
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, đặc biệt là giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, quy hoạch khu vực và hạn chế xây dựng.
- Đánh giá chi phí xây dựng dự kiến cho căn hộ dịch vụ hoặc dự án mình định thực hiện, bao gồm chi phí xin phép, xây dựng, hoàn công.
- Thẩm định khả năng sinh lời từ dự án (ví dụ như dòng tiền thuê 95 triệu/tháng được đề cập) có thực tế và bền vững không.
- Đánh giá thị trường cho thuê căn hộ dịch vụ tại khu vực Bình Thạnh để tránh rủi ro về tính thanh khoản.
- Thương lượng giá để có biên độ an toàn khi phát sinh chi phí xây dựng và rủi ro khác.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá từ 7,5 đến 8 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn, tương đương khoảng 71,4 – 76 triệu/m², tạo ra biên độ an toàn cho chi phí xây dựng và rủi ro đầu tư.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn có thể:
- Đưa ra phân tích chi tiết về chi phí xây dựng và rủi ro bạn sẽ phải gánh chịu khi mua nhà nát.
- So sánh giá thị trường các căn nhà đã xây mới tương đương với vị trí gần đó.
- Nhấn mạnh tính thanh khoản và khả năng chịu áp lực tài chính của bạn, giúp chủ nhà yên tâm nhanh bán.
- Đề xuất thanh toán nhanh, không gây rắc rối và hỗ trợ thủ tục sang tên để tăng sức hấp dẫn.
