Nhận định về mức giá bán 13,7 tỷ đồng cho CHDV tại Huỳnh Tấn Phát, Quận 7
Mức giá 13,7 tỷ đồng cho căn CHDV 3 tầng diện tích 170 m² với 10 phòng duplex tại khu vực Quận 7 là mức giá có phần cao nhưng vẫn trong tầm hợp lý nếu xét trong bối cảnh thị trường hiện nay, đặc biệt khi bất động sản cho thuê dạng căn hộ dịch vụ (CHDV) đang có nhu cầu lớn và lợi suất tốt.
Tuy nhiên, để quyết định xuống tiền, cần cân nhắc kỹ một số yếu tố về pháp lý, tiềm năng phát triển, khả năng tăng giá và dòng tiền cho thuê thực tế.
Phân tích chi tiết
1. So sánh giá bán trên thị trường khu vực Quận 7
| Loại BĐS | Diện tích (m²) | Số phòng | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng/m²) | Vị trí | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CHDV 3 tầng, 10 phòng duplex | 170 | 10 | 13,7 | 80,6 | Huỳnh Tấn Phát, Phú Thuận, Quận 7 | Full nội thất cao cấp, có thể mở thêm 5 phòng |
| Nhà phố 3 tầng, kinh doanh | 150 – 180 | Không áp dụng | 11 – 14 | 73 – 90 | Đường Nguyễn Thị Thập, Quận 7 | Vị trí trung tâm, tiện ích tương đương |
| CHDV, căn hộ mini tương tự | 150 – 180 | 8 – 12 | 12 – 15 | 66 – 83 | Quận 7, gần trung tâm thương mại | Đầy đủ nội thất, hẻm xe hơi |
Như bảng so sánh trên, mức giá 13,7 tỷ tương đương khoảng 80 triệu/m², nằm trong biên độ giá phổ biến cho loại hình CHDV tại khu vực Quận 7.
2. Ưu điểm nổi bật của bất động sản này
- Vị trí trung tâm Quận 7, kết nối thuận tiện với nhiều tuyến đường lớn như Nguyễn Thị Thập, Nguyễn Văn Linh, thuận lợi cho việc đi lại và kinh doanh.
- CHDV đã hoàn thiện với 10 phòng duplex, full nội thất cao cấp, hệ thống PCCC tiêu chuẩn, đèn thông minh, máy lạnh inverter, máy giặt, tủ lạnh…
- Hẻm xe hơi 4m thông thoáng, thuận tiện cho khách thuê và quản lý.
- Tiềm năng tăng thêm 5 phòng, giúp tăng thu nhập khoảng 50% nếu được phép xây dựng.
- Pháp lý rõ ràng (sổ hồng/sổ đỏ), đảm bảo an tâm cho người mua.
3. Những điểm cần lưu ý và kiểm tra kỹ khi xuống tiền
- Pháp lý: Xác nhận giấy tờ đầy đủ, không có tranh chấp; đặc biệt là giấy phép xây dựng và quy hoạch có cho phép mở rộng thêm 5 phòng như quảng cáo không.
- Khả năng sinh lời: Thẩm định mức giá cho thuê hiện tại và dự kiến sau khi mở rộng phòng để đánh giá lợi suất thực tế, đảm bảo dòng tiền đủ hấp dẫn.
- Chi phí bảo trì, vận hành: Tính toán chi phí duy trì nội thất cao cấp, hệ thống điện, máy móc, PCCC… để dự trù ngân sách hợp lý.
- Thị trường cho thuê: Nghiên cứu nhu cầu thuê CHDV trong khu vực, mức độ cạnh tranh từ các dự án khác, tỷ lệ phòng trống hiện tại.
- Khả năng thanh khoản: Đánh giá khả năng bán lại trong tương lai, đặc biệt khi thị trường biến động.
4. Đề xuất về mức giá và chiến lược thương lượng
Với các dữ liệu và phân tích trên, bạn có thể đề xuất mức giá hợp lý hơn khoảng 12,5 – 13 tỷ đồng, tương đương giảm 5-10% so với giá chào bán.
Chiến lược thương lượng có thể như sau:
- Đưa ra các điểm chưa rõ về pháp lý và giấy phép xây dựng mở rộng 5 phòng để đề nghị giảm giá nhằm bù trừ rủi ro.
- Tham khảo thêm các dự án tương tự đang rao bán với giá thấp hơn làm cơ sở đàm phán.
- Nhấn mạnh vào việc bạn là người mua có thiện chí, thanh toán nhanh, giúp chủ nhà tiết kiệm thời gian và chi phí giao dịch.
- Yêu cầu hỗ trợ về một số trang thiết bị hoặc phần nội thất nếu còn thiếu hoặc đã xuống cấp để giảm chi phí đầu tư sau mua.
Kết luận
Mức giá 13,7 tỷ đồng hợp lý nếu bạn đánh giá được tiềm năng sinh lời cao từ CHDV này, nhưng nên thương lượng để có được mức giá tốt hơn, đồng thời kiểm tra kỹ pháp lý và khả năng tăng giá trị tài sản.
Nếu bạn đang tìm kiếm bất động sản kinh doanh phòng trọ/chung cư mini tại Quận 7 với vị trí trung tâm, đầy đủ tiện ích và khả năng mở rộng, đây là lựa chọn đáng cân nhắc.