Nhận định tổng quan về mức giá 5,28 tỷ đồng
Với mức giá 5,28 tỷ đồng cho căn nhà 43m² tại đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, Phường 21, Quận Bình Thạnh, giá bình quân khoảng 122,79 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà đất tại khu vực này, đặc biệt là với một căn nhà có chiều ngang 3,5m, diện tích đất vừa phải và nhà thuộc dạng nở hậu nhưng được mô tả có phần “nhà nát”. Tuy nhiên, vị trí nhà gần chợ Thị Nghè, cách Q1 chỉ 3 phút và Thủ Đức 5 phút giúp tăng giá trị bất động sản do yếu tố thuận tiện di chuyển.
Phân tích chi tiết về giá trị bất động sản
| Tiêu chí | Thông tin căn nhà | Tham khảo thị trường Bình Thạnh (2024) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, gần chợ Thị Nghè, sát Q1 | Nhà mặt tiền tại khu vực trung tâm Bình Thạnh dao động 90 – 130 triệu/m² | Vị trí tốt, gần trung tâm nên giá cao là hợp lý |
| Diện tích | 43m², ngang 3,5m, dài 11m, nở hậu 5,9m | Nhà nhỏ, kích thước hẹp ngang thường bị giảm giá | Diện tích nhỏ, khó bố trí công năng, ảnh hưởng giá trị |
| Hiện trạng nhà | Nhà nát, có giếng trời, 3 phòng ngủ, 3 WC | Nhà mới hoặc cải tạo tốt có giá cao hơn 10-20% | Nhà cần sửa chữa, người mua phải đầu tư thêm chi phí |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng riêng, hoàn công đầy đủ | Pháp lý rõ ràng tăng giá trị và tính thanh khoản | Điểm cộng lớn, đảm bảo giao dịch an toàn |
Đánh giá mức giá và đề xuất
Mức giá 5,28 tỷ đồng là khá cao nhưng vẫn có thể chấp nhận được nếu người mua đánh giá cao vị trí và pháp lý hoàn chỉnh. Tuy nhiên, do nhà thuộc dạng “nhà nát”, diện tích nhỏ, ngang hẹp nên người mua cần tính toán kỹ chi phí sửa chữa và cải tạo. Nếu mua để ở hoặc đầu tư lâu dài, mức giá này có thể hợp lý.
Nếu là người mua muốn thương lượng, có thể đề xuất mức giá khoảng 4,7 – 4,9 tỷ đồng để bù trừ chi phí sửa chữa và rủi ro, đồng thời dựa vào việc so sánh với các căn nhà tương tự tại Bình Thạnh có diện tích và vị trí gần đó, những căn đã cải tạo tốt thường có giá 110 – 115 triệu/m². Việc lấy giá thấp hơn sẽ dựa trên lý do hiện trạng nhà cần đầu tư thêm và diện tích nhỏ.
Những lưu ý khi muốn xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, đảm bảo sổ hồng, hoàn công đầy đủ và không có tranh chấp.
- Thẩm định hiện trạng nhà thực tế, ước lượng chi phí sửa chữa, cải tạo.
- Xem xét khả năng tăng giá trong tương lai dựa trên quy hoạch khu vực và hạ tầng giao thông.
- Kiểm tra kỹ khía cạnh phong thủy, ánh sáng và thông gió của căn nhà, đặc biệt nhà nở hậu và giếng trời.
- Chuẩn bị tài chính để thương lượng và tối ưu chi phí đầu tư.
Cách thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá đề xuất
Khi thương lượng, nên trình bày rõ các điểm sau:
- Hiện trạng nhà cần sửa chữa, đầu tư thêm chi phí, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị sử dụng.
- So sánh với các bất động sản tương tự đã bán gần đây có giá thấp hơn.
- Nhấn mạnh tính minh bạch trong giao dịch và khả năng thanh toán nhanh, đảm bảo giao dịch thành công.
- Cung cấp lý do khách quan về thị trường hiện tại có xu hướng cân nhắc kỹ các bất động sản giá cao.
Việc thể hiện thiện chí mua nhanh, không phát sinh nhiều thủ tục cũng sẽ giúp tăng cơ hội chủ nhà chấp nhận mức giá hợp lý hơn.
![[ 10M RA HẺM Ô TÔ ] SÁT Q.1_HẺM THÔNG THOÁNG_KHU DÂN TRÍ](https://cdn.timnhatot.com/img/126659/b4123d6debae0cf2ea0c40e763e0bae1.jpg?class=thumbnail)
