Nhận định mức giá 30,8 tỷ đồng cho căn nhà mặt tiền 5 tầng tại Đường Phạm Quang Ảnh, Phường An Hải Tây, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Giá 30,8 tỷ đồng cho một căn nhà mặt tiền 5 tầng với diện tích khoảng 307 m² tại vị trí trung tâm tài chính quốc tế, khu vực Sơn Trà, Đà Nẵng là mức giá khá cao nhưng có thể hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện nay nếu xét đến các yếu tố khai thác và tiềm năng phát triển.
Phân tích chi tiết
1. Vị trí và tiềm năng khu vực
Khu vực Sơn Trà đang là một trong những điểm nóng phát triển bất động sản tại Đà Nẵng với nhiều dự án hạ tầng và dịch vụ quốc tế. Việc nằm tại Phường An Hải Tây, gần trung tâm tài chính quốc tế, giúp tăng giá trị khai thác cho bất động sản.
2. Quy mô, thiết kế và công năng sử dụng
- Diện tích 307 m², mặt tiền rộng 11m, đường trước nhà 5,5m thuận tiện cho giao thông và để xe hơi.
- Nhà 5 tầng với tổng cộng 11 phòng ngủ, có sân thượng, nhà bếp, phòng ăn, hệ thống thang máy và thang bộ, hệ thống phòng cháy chữa cháy đầy đủ.
- Công năng khai thác cao với các căn hộ 2 phòng ngủ, nội thất cao cấp, có hồ bơi mini và sân đậu ô tô, xe máy rộng rãi.
- Khách thuê 100% là người nước ngoài, tạo nguồn thu ổn định và giá thuê cao.
3. Dòng tiền và khả năng sinh lời
Dòng tiền cho thuê đạt khoảng 170 triệu đồng/tháng, tương đương 2,04 tỷ đồng/năm. Tỷ suất lợi nhuận (lợi tức) sơ bộ:
| Giá bán (tỷ đồng) | Dòng tiền hàng năm (tỷ đồng) | Tỷ suất lợi nhuận (%) |
|---|---|---|
| 30,8 | 2,04 | 6,6% |
Tỷ suất lợi nhuận khoảng 6,6% là mức khá tốt cho bất động sản cho thuê tại các thành phố lớn như Đà Nẵng, đặc biệt với khách hàng nước ngoài thường ký hợp đồng dài hạn và duy trì ổn định.
4. So sánh với giá thị trường
| Loại BĐS | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Vị trí | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà mặt tiền 5 tầng | 307 | 30,8 | 100,3 | Quận Sơn Trà, Đà Nẵng | Khách thuê nước ngoài, dòng tiền ổn định |
| Nhà phố trung tâm Sơn Trà | 150-200 | 15-20 | 75-100 | Gần trung tâm | Không đầy đủ tiện ích cho thuê |
| Căn hộ cho thuê cao cấp | 50-100 | 5-10 | 100-120 | Trung tâm tài chính | Vị trí tương đương, công năng khác biệt |
So với các bất động sản tương tự trong khu vực, mức giá khoảng 100 triệu đồng/m² là hợp lý khi xét đến công năng khai thác, dòng tiền cho thuê và lượng khách nước ngoài ổn định.
5. Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xác minh pháp lý kỹ càng, đảm bảo sổ hồng riêng rõ ràng, không có tranh chấp.
- Kiểm tra hợp đồng thuê và tính ổn định của nguồn khách nước ngoài để đảm bảo dòng tiền cam kết.
- Đánh giá chi phí vận hành, bảo trì thang máy, PCCC, nội thất cao cấp để dự toán lợi nhuận chính xác.
- Xem xét khả năng tăng giá trong tương lai dựa trên kế hoạch phát triển khu vực và hạ tầng.
- Đàm phán giá nếu có thể để có mức giá tốt hơn, đặc biệt khi giá đã ở mức cao.
Kết luận
Mức giá 30,8 tỷ đồng là hợp lý