Nhận định mức giá
Giá 4,85 tỷ cho 83 m² đất mặt tiền đường Nguyễn Đỗ Cung, quận Liên Chiểu, Đà Nẵng được định giá khoảng 58,43 triệu/m², là mức giá tương đối cao so với mặt bằng chung khu vực này. Tuy nhiên, mức giá này có thể được xem là hợp lý trong bối cảnh đất thổ cư mặt tiền, có nhà cấp 4 đang cho thuê 6 triệu/tháng, vị trí gần chợ, bến xe, biển và các tiện ích đồng bộ.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem | Giá trung bình khu vực Liên Chiểu (tham khảo) | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 83 m² | 70 – 100 m² phổ biến | Diện tích khá phù hợp với nhu cầu ở hoặc đầu tư thuê |
| Giá/m² | 58,43 triệu/m² | 40 – 50 triệu/m² | Giá chênh cao do vị trí mặt tiền, gần biển và tiện ích đa dạng |
| Vị trí | Đường Nguyễn Đỗ Cung, sát chợ Hòa Mỹ, bến xe, biển Nguyễn Tất Thành | Liên Chiểu, khu vực phát triển, giao thông thuận tiện | Vị trí đắc địa tăng giá trị |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Pháp lý rõ ràng | Yếu tố đảm bảo an toàn giao dịch |
| Tiện ích | Nhà cấp 4 đang cho thuê 6 triệu/tháng, đường 5.5m có vỉa hè 3m | Nhiều khu đất chưa xây dựng hoặc đường nhỏ hơn | Có thể khai thác cho thuê ngay, tăng thu nhập |
Những lưu ý khi xem xét xuống tiền
- Xác minh giấy tờ pháp lý thật kỹ, tránh tranh chấp, đảm bảo sổ đỏ chính chủ.
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà cấp 4, xem chất lượng xây dựng, tình trạng cho thuê ổn định.
- Đánh giá khả năng tăng giá trong tương lai dựa vào quy hoạch, hạ tầng khu vực Liên Chiểu.
- So sánh thêm các bất động sản tương tự trong vòng bán kính gần để có cơ sở thương lượng giá.
- Thẩm định khả năng thanh khoản, nếu mua để đầu tư cho thuê, xem mức độ hấp thụ của thị trường.
- Lưu ý hướng đất thực tế là Tây Bắc, nên cân nhắc phong thủy và nhu cầu sử dụng.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên mức giá phổ biến khu vực và đặc điểm tài sản, bạn có thể đề xuất mức giá khoảng 4,2 – 4,4 tỷ đồng (tương đương 50 – 53 triệu/m²), đây là mức giá hợp lý hơn để có biên độ thương lượng và tránh rủi ro giá cao quá mức.
Cách thương lượng nên tập trung vào các điểm sau:
- Nhấn mạnh giá đất mặt tiền tại Liên Chiểu chưa vượt quá 50 triệu/m² đa phần.
- Chỉ ra rủi ro về thanh khoản nếu giá quá cao, đồng thời so sánh các sản phẩm tương tự giá thấp hơn.
- Đề cập đến việc bạn là khách hàng thiện chí, có khả năng thanh toán nhanh, giúp chủ nhà giảm bớt thời gian rao bán.
- Yêu cầu chủ nhà xem xét giảm giá vì nhà cấp 4 đang xuống cấp hoặc cần sửa chữa (nếu có quan sát thực tế).
Kết hợp các luận điểm trên sẽ giúp tăng cơ hội đạt được giá hợp lý hơn mà vẫn mua được bất động sản vị trí tốt.
