Nhận định về mức giá 11,9 tỷ đồng cho lô đất 2 mặt tiền tại Đường Đặng Hồi Xuân, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Giá bán 11,9 tỷ đồng cho diện tích 165 m², tương đương 72,12 triệu/m² là mức giá cao so với mặt bằng chung các lô đất thổ cư khu vực Ngũ Hành Sơn hiện nay.
Phân tích chi tiết mức giá dựa trên các yếu tố thực tế
| Yếu tố | Thông tin lô đất | So sánh mặt bằng khu vực |
|---|---|---|
| Vị trí | Đường Đặng Hồi Xuân, Quận Ngũ Hành Sơn, 2 mặt tiền, hướng Đông Nam | Ngũ Hành Sơn là quận có giá đất cao thứ 2 tại Đà Nẵng sau Hải Châu, mặt tiền đường lớn thường có giá từ 50-65 triệu/m² |
| Diện tích | 165 m² (chiều rộng 7.5 m, chiều dài 22 m) | Diện tích trung bình phù hợp với nhu cầu xây nhà hoặc kinh doanh nhỏ, không quá lớn để giảm giá trị trên m² |
| Loại đất và pháp lý | Đất thổ cư, đã có sổ đỏ chính chủ, thổ cư chỉ một phần | Đất thổ cư có sổ đỏ là điểm cộng lớn, tuy nhiên “thổ cư 1 phần” có thể ảnh hưởng đến quyền sử dụng và giá trị thực tế |
| Đặc điểm khác | 2 mặt tiền, thuận lợi kinh doanh, đầu tư | 2 mặt tiền là điểm cộng, tuy nhiên cần xác định rõ mức độ tiếp cận và quy hoạch xung quanh để đánh giá tiềm năng kinh doanh |
So sánh giá đất khu vực Ngũ Hành Sơn gần đây
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Đường Nguyễn Văn Thoại | 150 | 55 – 60 | Đất mặt tiền đường lớn, phù hợp kinh doanh |
| Đường Hồ Xuân Hương | 180 | 50 – 58 | Vị trí đẹp, gần biển, giá cao |
| Đường Hoàng Kế Viêm | 200 | 48 – 53 | Vị trí trung tâm quận, giá đất ổn định |
| Đường Đặng Hồi Xuân (lô đất đề xuất) | 165 | 72,12 | Giá vượt mặt bằng, cần xem xét kỹ |
Nhận xét tổng quan và đề xuất
Mức giá 11,9 tỷ đồng tương đương 72,12 triệu/m² là khá cao so với các khu vực tương đương trong quận Ngũ Hành Sơn, nhất là khi đất chỉ thổ cư một phần, có thể có rủi ro về pháp lý hoặc hạn chế xây dựng.
Nếu bạn có mục đích kinh doanh hoặc đầu tư dài hạn, đồng thời đã khảo sát kỹ quy hoạch và pháp lý, mức giá này có thể chấp nhận được trong trường hợp:
- Đất được phép xây dựng tối đa, không bị hạn chế thổ cư.
- Vị trí 2 mặt tiền thực sự thuận tiện cho kinh doanh, giao thông và tiếp cận khách hàng.
- Khả năng sinh lời từ việc cho thuê hoặc kinh doanh cao, bù đắp chi phí mua đất.
Ngược lại, nếu chỉ mua để ở hoặc chờ tăng giá, bạn nên thương lượng giảm giá hoặc tìm lô đất khác với giá mềm hơn.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng với chủ đất
Dựa trên mặt bằng giá khu vực và đặc điểm lô đất, mức giá hợp lý nên ở khoảng 55 – 60 triệu/m², tương đương với 9,1 – 9,9 tỷ đồng cho 165 m².
Để thuyết phục chủ bất động sản đồng ý mức giá này, bạn có thể:
- Trình bày các so sánh giá thực tế với các lô đất tương tự trong khu vực.
- Nhấn mạnh vấn đề “thổ cư 1 phần” có thể ảnh hưởng đến việc xây dựng và sử dụng đất.
- Đề nghị kiểm tra giấy tờ pháp lý chi tiết, nếu phát hiện rủi ro pháp lý thì yêu cầu giảm giá tương ứng.
- Đưa ra phương án thanh toán nhanh hoặc mua ngay để tạo thiện cảm và ưu thế đàm phán.
Nếu chủ đất không đồng ý giảm giá, bạn cần cân nhắc kỹ mục đích đầu tư và khả năng sinh lời trước khi quyết định xuống tiền.
