Nhận xét về mức giá 13,95 tỷ cho nhà tại 96, Ngõ Lan Bá, Phường Khâm Thiên, Quận Đống Đa
Mức giá 13,95 tỷ đồng cho diện tích 55 m² tương đương ~253,64 triệu/m² là mức giá rất cao so với mặt bằng chung khu vực Đống Đa nói riêng và trung tâm Hà Nội nói chung. Tuy nhiên, mức giá này có thể được xem là hợp lý trong trường hợp nhà có vị trí cực kỳ đắc địa, ngõ rộng, giao thông thuận tiện, gần ô tô và có các tiện ích đi kèm, cùng với thiết kế hiện đại, nội thất đầy đủ và pháp lý minh bạch.
Phân tích chi tiết mức giá và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Thông tin BĐS hiện tại | Giá tham khảo khu vực Đống Đa | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 55 m² | 50-70 m² phổ biến | Diện tích vừa phải, phù hợp với nhà phố trung tâm |
| Giá/m² | 253,64 triệu/m² | Khoảng 150-200 triệu/m² đối với nhà ngõ, hẻm ô tô nhỏ | Giá chào cao hơn 25-50% so với mặt bằng chung, nhưng có thể chấp nhận nếu nhà thuộc ngõ rộng, ô tô tránh, vị trí đẹp |
| Số tầng | 4 tầng | 3-5 tầng phổ biến | Phù hợp, có thêm phần tum tiện ích |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ chính chủ | Pháp lý rõ ràng rất quan trọng | Điểm cộng lớn cho giao dịch an toàn và thuận tiện |
| Vị trí | Ngõ Lan Bá, Khâm Thiên, trung tâm quận Đống Đa | Vị trí trung tâm, gần Nguyễn Khả Trạc, giao thông thuận tiện | Vị trí đẹp, ngõ thông thoáng, gần đường lớn, có ô tô ra vào |
| Tình trạng nhà | Nhà ngõ, hẻm, nội thất đầy đủ, nhà nở hậu | Nhà ngõ hẻm, thường giá thấp hơn mặt phố | Nội thất đầy đủ, nhà nở hậu giúp không gian rộng hơn, đáng giá |
Lưu ý khi xem xét xuống tiền
- Xác minh kỹ pháp lý, đảm bảo sổ đỏ chính chủ, không tranh chấp, quy hoạch rõ ràng.
- Thẩm định lại thực tế nhà, kiểm tra kết cấu, nội thất, hiện trạng có đúng như mô tả không.
- Đánh giá kỹ giao thông ra vào, ngõ có ô tô tránh được hay không, ảnh hưởng đến giá trị sử dụng.
- So sánh với một số căn tương tự trong ngõ hoặc khu vực lân cận về giá và tiềm năng tăng giá.
- Xem xét tiềm năng phát triển tương lai khu vực như quy hoạch, hạ tầng, tiện ích xung quanh.
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng với chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn cho căn nhà này nên dao động trong khoảng 11,5 – 12,5 tỷ đồng tương đương khoảng 209 – 227 triệu/m². Mức giá này phản ánh được vị trí trung tâm, thiết kế và pháp lý tốt, đồng thời phù hợp với mặt bằng chung và tránh mua với giá quá cao.
Khi thương lượng với chủ nhà, bạn có thể:
- Nhấn mạnh các yếu tố như diện tích nhỏ, nhà trong ngõ hẻm, so sánh mức giá các căn tương tự trong khu vực thấp hơn.
- Đề cập đến chi phí cải tạo, sửa chữa nếu có, hoặc hạn chế về giao thông ô tô.
- Nêu rõ thiện chí mua nhanh, thanh toán nhanh để tạo động lực cho chủ nhà giảm giá.
- Đưa ra lời đề nghị giá trong khoảng 11,5 – 12 tỷ, giữ thái độ hợp tác và sẵn sàng đàm phán.
Việc thuyết phục chủ nhà bằng các dữ liệu thị trường, so sánh thực tế, cùng với khả năng thanh toán nhanh sẽ tăng khả năng thành công đàm phán mức giá tốt hơn.
