Nhận định về mức giá 8,8 tỷ đồng cho bất động sản tại 28/14 đường 32, phường Linh Đông, TP. Thủ Đức
Mức giá 8,8 tỷ đồng cho diện tích đất sử dụng thực tế 124,2 m² cùng nhà 1 tầng 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, sân trước 20 m² tại vị trí trung tâm Thành phố Thủ Đức là khá cao.
Giá/m² được tính khoảng 70,85 triệu đồng/m², đây là mức giá thuộc nhóm cao so với mặt bằng chung khu vực Thủ Đức hiện nay, nhất là với nhà 1 tầng trong ngõ, hẻm xe hơi.
Phân tích chi tiết và so sánh
| Tiêu chí | Bất động sản tại Linh Đông (BĐS phân tích) | Tham khảo giá bất động sản gần khu vực Thủ Đức |
|---|---|---|
| Diện tích đất thực tế (m²) | 124,2 | 100 – 150 |
| Loại hình | Nhà ngõ, hẻm xe hơi, 1 tầng | Nhà phố 1-3 tầng, đất nền |
| Giá/m² (triệu đồng) | 70,85 | 40 – 60 (mức phổ biến cho nhà hẻm xe hơi 1-2 tầng) |
| Tổng giá (tỷ đồng) | 8,8 | 4 – 7 |
| Vị trí | Cách trung tâm Q1 8 km, gần Metro line 6, đại lộ Phạm Văn Đồng 500m | Vị trí tương đương hoặc gần các tuyến Metro, đường lớn |
| Pháp lý | Đã có sổ, đầy đủ giấy tờ | Pháp lý rõ ràng |
Nhận xét chi tiết
- Ưu điểm: Vị trí thuận tiện gần trung tâm, gần tuyến Metro số 6 và đại lộ Phạm Văn Đồng, giao thông tốt, đường bê tông 6m rộng rãi.
- Nhược điểm: Nhà chỉ 1 tầng, diện tích xây dựng 95 m² khá nhỏ so với tổng diện tích đất; giá/m² cao hơn nhiều so với mức phổ biến ở khu vực.
- Yếu tố làm tăng giá: Nhà có sân rộng, hướng Đông Nam, khu dân cư văn minh, an ninh tốt.
Khuyến nghị và lưu ý khi mua
Nếu bạn muốn xuống tiền, cần lưu ý:
- Kiểm tra kỹ càng pháp lý, sổ hồng, hiện trạng thực tế căn nhà và đất.
- So sánh thêm các căn nhà/hẻm tương đương trong khu vực để có sự lựa chọn tốt hơn.
- Đánh giá khả năng tăng giá trong tương lai nhờ vị trí gần tuyến Metro và các dự án hạ tầng xung quanh.
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng với chủ nhà
Dựa trên mức giá trung bình nhà hẻm xe hơi 1-2 tầng trong khu vực Thủ Đức dao động từ 40-60 triệu/m², mức giá hợp lý cho căn nhà này có thể là:
5,5 – 6,5 tỷ đồng.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá từ 8,8 tỷ xuống khoảng 6 tỷ, bạn có thể đưa ra các lý do:
- Nhà chỉ có 1 tầng, diện tích xây dựng nhỏ nên giá/m² thực xây dựng cao hơn nhiều.
- So sánh giá với các bất động sản tương tự trong khu vực có giá thấp hơn đáng kể.
- Phân tích chi phí cải tạo, xây dựng thêm nếu muốn nâng cấp thành nhà nhiều tầng để tăng giá trị.
- Đề xuất thanh toán nhanh, không phát sinh thủ tục phức tạp để tạo lợi thế cho người bán.
