Nhận định chung về mức giá 13,9 tỷ đồng cho toà căn hộ 5 tầng tại đường Tố Hữu, Đà Nẵng
Mức giá 13,9 tỷ đồng cho toà căn hộ 5 tầng, diện tích 137m² với 27 phòng khép kín tại đường Tố Hữu, Đà Nẵng là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực. Tuy nhiên, tính đến tính chất đặc thù của căn hộ cho thuê với doanh thu 70 triệu/tháng (tương đương 840 triệu/năm), đây cũng là một khoản đầu tư có khả năng sinh lời bền vững.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Thông số toà căn hộ Tố Hữu | Tham khảo bất động sản tương tự tại Đà Nẵng |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 137 m² | 100 – 150 m² |
| Số tầng | 5 tầng | 3 – 5 tầng |
| Số phòng | 27 phòng khép kín | 15 – 30 phòng tương đương |
| Doanh thu cho thuê | 70 triệu đồng/tháng | 50 – 80 triệu đồng/tháng tuỳ vị trí |
| Giá bán | 13,9 tỷ đồng | 7 – 12 tỷ đồng với quy mô và doanh thu tương đương |
| Vị trí | Đường Tố Hữu, trung tâm quận Hải Châu, gần công viên Bình An | Trung tâm quận Hải Châu hoặc khu vực tương đương |
| Pháp lý | Sổ hồng chính chủ | Đầy đủ, rõ ràng |
Nhận xét chi tiết
Giá 13,9 tỷ đồng tương đương khoảng 101 triệu đồng/m², mức giá này cao hơn so với nhiều sản phẩm tương tự trên thị trường Đà Nẵng, nơi giá nhà trong hẻm có thể dao động từ 60 – 90 triệu đồng/m² đối với căn hộ cho thuê đa phòng và vị trí trung tâm.
Doanh thu cho thuê 70 triệu/tháng cho 27 phòng khép kín là khá hấp dẫn, tương ứng tỷ suất lợi nhuận gộp khoảng 6%/năm so với giá bán này, nếu tính theo công thức: tỷ suất lợi nhuận = (doanh thu năm / giá mua) x 100%. Đây là tỷ suất đầu tư chấp nhận được trong các dự án cho thuê căn hộ tại Đà Nẵng.
Tuy nhiên, cần lưu ý:
- Chi phí vận hành và quản lý căn hộ nhiều phòng có thể lớn, ảnh hưởng đến lợi nhuận thực tế.
- Thị trường cho thuê có thể biến động, cần kiểm tra tỷ lệ phòng trống và khả năng duy trì doanh thu ổn định.
- Đường trước nhà chỉ 4m, có thể hạn chế lưu thông và tiếp cận cho khách thuê hoặc xe hơi lớn.
- Phải kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng, giấy tờ xây dựng, phòng cháy chữa cháy để tránh rủi ro về sau.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 11 – 12 tỷ đồng, tương đương khoảng 80 – 88 triệu đồng/m², mức này cân đối giữa vị trí, diện tích và doanh thu cho thuê.
Để thuyết phục chủ bất động sản giảm giá, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Phân tích chi phí vận hành cao và rủi ro trong việc duy trì doanh thu ổn định.
- Chỉ ra mức giá thị trường cho các căn hộ tương tự thấp hơn nhiều.
- Đề nghị thanh toán nhanh, giao dịch minh bạch để giảm thiểu thời gian và chi phí cho chủ bán.
- Chú ý đến hạn chế về đường trước nhà 4m, ảnh hưởng đến giá trị sau này.
Nếu chủ nhà đồng ý mức giá trong khoảng này, bạn có thể cân nhắc xuống tiền đầu tư vì tính sinh lời và vị trí khá ổn. Nếu không, hãy cân nhắc kỹ các yếu tố rủi ro và khả năng thu hồi vốn.
Kết luận
Mức giá 13,9 tỷ đồng là cao nhưng không quá đắt nếu bạn ưu tiên dòng tiền ổn định từ cho thuê lâu dài và có kế hoạch quản lý hiệu quả. Tuy nhiên, để đảm bảo đầu tư an toàn và hiệu quả, bạn nên thương lượng để giảm giá xuống khoảng 11 – 12 tỷ đồng, đồng thời rà soát kỹ pháp lý và tình trạng thực tế của toà nhà trước khi quyết định.