Nhận định về mức giá 157 tỷ cho lô đất mặt tiền Hoàng Sa & Lê Văn Huân, Đà Nẵng
Giá 157 tỷ đồng cho gần 1.000m² đất thổ cư (992m²) mặt tiền đường ven biển khoảng 25m tại khu vực Phường Thọ Quang, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng là mức giá khá cao nhưng vẫn có thể xem xét là hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện tại. Khu vực đường Lê Văn Huân sát biển Mỹ Khê là một trong những vị trí đắc địa bậc nhất Đà Nẵng, rất hiếm lô đất có diện tích lớn và mặt tiền rộng trên tuyến đường ven biển này. Đặc biệt, đất vuông vức, sạch đẹp, cùng phương án thiết kế khách sạn 20 tầng đi kèm là một điểm cộng lớn cho nhà đầu tư phát triển dự án khách sạn hoặc căn hộ cao cấp.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Thông tin lô đất | Giá thị trường tham khảo tại khu vực ven biển Đà Nẵng (2024) |
|---|---|---|
| Diện tích | 992 m² | 500 – 1.500 m² (đa dạng) |
| Vị trí | Mặt tiền đường 25m, sát biển Mỹ Khê, Phường Thọ Quang, Quận Sơn Trà | Đường ven biển Hoàng Sa, Võ Nguyên Giáp, Lê Văn Hưu: đắc địa, giá cao |
| Giá bán | 157 tỷ đồng (khoảng 158 triệu/m²) | 100 – 180 triệu/m² tùy vị trí, pháp lý và tiềm năng phát triển |
| Hiện trạng | Đất trống sạch, vuông vức, tặng thiết kế khách sạn 20 tầng | Đất thổ cư sạch, nhiều lô nhỏ lẻ, ít có lô lớn mặt tiền rộng tương đương |
Nhận xét chi tiết
1. Vị trí mặt tiền đường 25m sát biển Mỹ Khê là lợi thế cực kỳ lớn, giá đất ven biển Đà Nẵng luôn ở mức cao do tiềm năng phát triển du lịch nghỉ dưỡng mạnh mẽ.
2. Diện tích gần 1.000m² là khá lớn, phù hợp để phát triển khách sạn hoặc dự án căn hộ cao cấp, điều này làm tăng giá trị đầu tư so với các lô đất nhỏ hơn.
3. Giá trung bình khu vực ven biển Đà Nẵng hiện nay dao động từ 100 triệu/m² đến 180 triệu/m², tùy vị trí và pháp lý. Mức giá 158 triệu/m² đang nằm trong khoảng trên trung bình, phù hợp với vị trí “kim cương” và tiềm năng phát triển dự án.
4. Tặng kèm phương án thiết kế khách sạn 20 tầng có thể giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu và là điểm cộng khi thương lượng.
Những lưu ý quan trọng trước khi xuống tiền
- Xác minh pháp lý rõ ràng: Giấy tờ quyền sử dụng đất, không vướng quy hoạch, tranh chấp.
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực: Đảm bảo đất được phép xây dựng khách sạn cao tầng, không bị giới hạn chiều cao hay công năng.
- Khảo sát pháp lý thiết kế tặng kèm: Phương án kiến trúc có được cấp phép hay chỉ là ý tưởng.
- Đánh giá dòng tiền và khả năng sinh lời dự án khách sạn hoặc căn hộ cao cấp khi đầu tư.
- Thương lượng giá cả dựa trên tình hình thị trường thực tế và các yếu tố bổ sung như chi phí đầu tư, thuế, phí chuyển nhượng.
Đề xuất giá và cách thương lượng với chủ bất động sản
Dựa trên phân tích, mức giá có thể thương lượng giảm xuống khoảng 140 – 145 tỷ đồng (tương đương 141 – 146 triệu/m²) là hợp lý hơn, vừa đảm bảo lợi nhuận cho người bán vừa giảm bớt rủi ro đầu tư cho người mua.
Cách thuyết phục chủ đất:
- Trình bày chi tiết các chi phí phát sinh liên quan đến đầu tư khách sạn (quy hoạch, xây dựng, vận hành) để làm rõ giá bán hiện tại đã sát với thực tế chưa.
- So sánh với các giao dịch gần đây trong khu vực có giá thấp hơn, nhấn mạnh giá 157 tỷ đang ở mức cao nhất.
- Đề xuất mua nhanh và thanh toán trực tiếp để chủ đất có lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro thanh khoản.
- Yêu cầu làm rõ các rủi ro pháp lý hoặc chi phí không lường trước để đề xuất mức giá giảm hợp lý.
Kết luận
Mức giá 157 tỷ đồng là mức giá cao nhưng phù hợp với vị trí và tiềm năng đầu tư lô đất ven biển Đà Nẵng diện tích lớn như trên. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả đầu tư và giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư nên thương lượng giảm giá, tối ưu mức khoảng 140 – 145 tỷ đồng trong điều kiện pháp lý, quy hoạch rõ ràng và phương án phát triển khả thi. Đồng thời, các bước kiểm tra pháp lý và quy hoạch cần được thực hiện kỹ lưỡng trước khi quyết định xuống tiền.