Nhận xét tổng quan về mức giá 9,6 tỷ đồng cho nhà cấp 4 tại ngõ 762/15 phố Bạch Đằng, Quận Hai Bà Trưng
Với diện tích đất 54,5 m² và giá chào bán 9,6 tỷ đồng, tương đương khoảng 176,15 triệu đồng/m², mức giá này nằm trong phân khúc cao so với mặt bằng chung nhà đất tại quận Hai Bà Trưng hiện nay, đặc biệt là nhà cấp 4 trong ngõ. Tuy nhiên, cần xem xét chi tiết các yếu tố đi kèm để đưa ra đánh giá chính xác hơn.
Phân tích chi tiết mức giá
| Tiêu chí | Thông số nhà phân tích | So sánh thị trường Quận Hai Bà Trưng | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 54,5 m² (chiều ngang 5,4 m, chiều dài 10 m) | Nhà phố diện tích tương tự thường 40-60 m² | Diện tích phù hợp để xây dựng nhà nhiều tầng, tận dụng hiệu quả. |
| Loại hình nhà | Nhà cấp 4, ngõ, nội thất đầy đủ, hướng Nam | Nhà cấp 4 trong ngõ thường có giá thấp hơn nhà xây kiên cố. | Ưu điểm là không thuộc khu quy hoạch, có thể xây tối đa 5 tầng + 1 tum. |
| Giá/m² | 176,15 triệu đồng/m² |
|
Giá chào bán khá cao so với nhà cấp 4 trong ngõ, nhưng hợp lý nếu tận dụng xây dựng tòa nhà mini cho thuê. |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Yếu tố quan trọng đảm bảo tính an toàn pháp lý | Điểm cộng lớn, giảm rủi ro khi giao dịch. |
| Khả năng sinh lời | Có thể xây 5 tầng + 1 tum, chia thành 3 phòng khép kín, tiềm năng kinh doanh chung cư mini | Chung cư mini cho thuê tại khu vực này có dòng tiền ổn định, giá thuê cao | Giá chào bán phù hợp với nhà đầu tư có kế hoạch khai thác cho thuê dài hạn. |
| Vị trí | Ngõ phố Bạch Đằng, Phường Bạch Đằng, Quận Hai Bà Trưng | Vị trí trung tâm, giao thông thuận tiện, gần các tiện ích | Vị trí tốt, phù hợp phát triển nhà ở kết hợp kinh doanh. |
Nhận định và đề xuất
Mức giá 9,6 tỷ đồng là hợp lý
Tuy nhiên, nếu bạn mua để ở hoặc đầu tư lướt sóng, mức giá này có thể hơi cao
Lưu ý khi xuống tiền:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết và giấy phép xây dựng để đảm bảo có thể xây dựng 5 tầng + 1 tum như quảng cáo.
- Đánh giá chi phí xây dựng, hoàn thiện và chi phí vận hành khi làm chung cư mini.
- Xem xét kỹ tình trạng pháp lý, tránh các tranh chấp về sổ đỏ, ranh giới đất.
- Thẩm định khả năng cho thuê, mức giá thuê thực tế tại khu vực để dự tính dòng tiền.
Về đề xuất giá hợp lý hơn: Bạn có thể thương lượng mức giá quanh 8,8 – 9 tỷ đồng để tạo biên độ lợi nhuận tốt hơn, đồng thời đưa ra các lý do như nhà cấp 4 cần cải tạo nhiều, chi phí xây dựng lớn và rủi ro tiềm ẩn từ xây dựng cao tầng trong ngõ.
Khi thương lượng, nên tập trung vào:
- Chi phí đầu tư xây dựng lớn và thời gian hoàn vốn dài.
- Tiềm ẩn rủi ro về quy hoạch và giấy phép xây dựng.
- So sánh với các căn nhà tương tự đã bán gần đây với giá thấp hơn.
Nếu chủ nhà muốn bán nhanh hoặc không có kế hoạch phát triển dự án mới, đây sẽ là điểm mạnh để bạn thương lượng giảm giá.
