Nhận định mức giá và tính hợp lý
Giá bán 1,75 tỷ cho căn nhà 2 tầng diện tích đất 18 m², diện tích sử dụng 36 m² tại đường số 43, phường Hiệp Bình Chánh, TP. Thủ Đức là mức giá khá cao. Với giá này, tương đương gần 97,22 triệu/m², mức giá đang nằm ở phân khúc khá cao so với mặt bằng chung khu vực có đặc điểm tương tự.
Nhà có 2 phòng ngủ, 1 vệ sinh, hoàn thiện cơ bản, sổ hồng riêng, khu dân cư hiện hữu, hẻm cách mặt tiền 15 mét, là các điểm cộng nhưng diện tích đất quá nhỏ (18 m²) khiến tính thanh khoản và khả năng cải tạo, mở rộng hạn chế.
Phân tích dữ liệu so sánh giá
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem | Tham khảo khu vực lân cận (Tam Bình, Hiệp Bình Chánh) | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 18 m² | 40 – 60 m² | Đất nhỏ, khó mở rộng |
| Diện tích sử dụng | 36 m² | 50 – 90 m² | Nhà nhỏ, thích hợp cho 1-2 người |
| Giá trung bình/m² đất | 97,22 triệu đồng/m² | 40 – 60 triệu đồng/m² | Giá niêm yết cao hơn hẳn |
| Giá trung bình/m² sử dụng | 48,6 triệu đồng/m² | 20 – 35 triệu đồng/m² | Đắt hơn 40-50% |
| Vị trí | Hẻm 15m so với mặt tiền đường chính | Mặt tiền hoặc hẻm lớn hơn 6m | Hẻm nhỏ, hạn chế di chuyển, kinh doanh |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, hoàn công | Pháp lý tương tự | Ưu điểm, an tâm pháp lý |
Những lưu ý khi quyết định mua
- Diện tích đất quá nhỏ, khó có thể mở rộng hoặc xây dựng thêm tiện ích.
- Nhà nằm trong hẻm, cách mặt tiền 15 mét, có thể ảnh hưởng đến việc đi lại và giao thông.
- Giá niêm yết cao hơn trung bình khu vực khoảng 60-100%, cần thương lượng lại.
- Kiểm tra kỹ các giấy tờ pháp lý, xác nhận hoàn công đúng như mô tả.
- Xem xét nhu cầu thực tế sử dụng: nếu mua để ở một người hoặc vợ chồng trẻ, chấp nhận diện tích nhỏ thì có thể hợp lý.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý cho căn nhà này nên rơi vào khoảng 1,2 – 1,3 tỷ đồng, tương đương 66 – 72 triệu/m² đất, mức giá sát với thị trường khu vực có diện tích nhỏ và vị trí hẻm.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn có thể đưa ra các luận điểm:
- Diện tích đất nhỏ và hạn chế về xây dựng, gây khó khăn trong việc phát triển hoặc khai thác.
- Vị trí trong hẻm, cách mặt tiền đường lớn 15m làm giảm khả năng giao thương và thuận tiện.
- Tham khảo giá các bất động sản tương tự trong khu vực có diện tích lớn hơn với giá thấp hơn nhiều.
- Khả năng thanh khoản chậm do diện tích nhỏ, do đó cần mức giá hợp lý để cân đối đầu tư.
Kết hợp với việc thể hiện thiện chí mua nhanh và thanh toán sớm sẽ giúp tăng cơ hội đàm phán thành công.
