Nhận định về mức giá 15,8 tỷ đồng cho khách sạn 5 tầng tại Dĩ An
Giá 15,8 tỷ đồng cho một khách sạn 5 tầng với 20 phòng, có thang máy, máy phát điện và doanh thu khoán 50 triệu/tháng là mức giá khá cao nhưng không phải là quá đắt trong bối cảnh thị trường bất động sản Dĩ An hiện nay, đặc biệt khi vị trí nằm trên đường Nguyễn An Ninh, khu vực hành chính trung tâm Dĩ An và gần mặt tiền đường lớn.
Phân tích chi tiết
| Tiêu chí | Thông tin BĐS đang bán | Tham khảo thị trường Dĩ An | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 127 m² (4.6 x 27m) | 100 – 150 m² phổ biến với khách sạn quy mô nhỏ | Diện tích phù hợp với mô hình khách sạn 5 tầng, đảm bảo không gian sử dụng hiệu quả. |
| Cấu trúc | 5 tầng, 20 phòng, có thang máy và máy phát điện | Khách sạn 3-5 tầng tại Dĩ An thường có 15-25 phòng, có hoặc không có thang máy | Tiện ích thang máy và máy phát điện làm tăng giá trị và khả năng vận hành liên tục. |
| Vị trí | Đường Nguyễn An Ninh, trung tâm Dĩ An, cách mặt tiền 2 căn, đường trước nhà 3m | Vị trí trung tâm, gần khu hành chính là điểm cộng lớn, tuy nhiên đường trước nhà nhỏ (3m) | Gần mặt tiền đường lớn giúp thu hút khách, nhưng đường trước nhà 3m có thể hạn chế xe lớn ra vào. |
| Doanh thu | Dòng tiền khoán 50 triệu/tháng, doanh thu thực tế 70 triệu/tháng | Khách sạn nhỏ tại Dĩ An có doanh thu trung bình 40 – 60 triệu/tháng | Doanh thu khá tốt, thể hiện tiềm năng khai thác ổn định. |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, pháp lý chuẩn, hoàn công đủ | Pháp lý minh bạch là yếu tố bắt buộc để đảm bảo an toàn đầu tư | Điểm cộng lớn, giảm thiểu rủi ro khi giao dịch. |
| Giá | 15,8 tỷ đồng (~124 triệu/m²) | Giá BĐS khu vực Dĩ An trung bình 60-110 triệu/m² cho đất và nhà mặt phố, khách sạn 5 tầng có thể cao hơn do hiệu suất kinh doanh | Giá cao hơn trung bình khu vực nhưng hợp lý nếu doanh thu duy trì ổn định và vận hành hiệu quả. |
Lưu ý khi cân nhắc đầu tư
- Kiểm tra kỹ hợp đồng khoán doanh thu, đảm bảo tính minh bạch và tính bền vững của dòng tiền.
- Đánh giá kỹ pháp lý, giấy phép xây dựng, hoàn công và quyền sử dụng đất.
- Kiểm tra tình trạng thiết bị thang máy, máy phát điện và nội thất phòng để ước lượng chi phí bảo trì, sửa chữa.
- Xem xét quy hoạch tương lai quanh khu vực có thể ảnh hưởng đến giá trị hoặc vận hành khách sạn.
- Đánh giá khả năng phát triển khách sạn trong bối cảnh cạnh tranh và nhu cầu lưu trú tại Dĩ An.
Đề xuất giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý có thể nằm trong khoảng 13,5 – 14,5 tỷ đồng, tương đương ~106 – 114 triệu/m², cân nhắc đến những điểm hạn chế như đường trước nhà nhỏ, chi phí vận hành và rủi ro kinh doanh.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Đường trước nhà chỉ 3m có thể gây khó khăn về vận chuyển, gây ảnh hưởng đến việc khai thác khách sạn.
- Chi phí bảo trì, vận hành thang máy và máy phát điện có thể làm giảm lợi nhuận thực tế.
- So sánh với các khách sạn tương tự trong khu vực có giá thấp hơn.
- Đề xuất phương án thanh toán nhanh, thủ tục sang tên nhanh chóng để tạo điều kiện cho chủ nhà.
Nếu chủ nhà đồng ý giảm giá trong khoảng đề xuất, đây sẽ là khoản đầu tư hợp lý với dòng tiền ổn định và vị trí thuận lợi.