Nhận định giá bán tòa CCMN tại Đội Cấn, Ba Đình
Giá đề xuất: 12,5 tỷ đồng cho tòa nhà 5 tầng, diện tích 45 m², 7 phòng khép kín, tại khu vực Đội Cấn, Ba Đình.
Khu vực Ba Đình nói chung và Đội Cấn nói riêng là vị trí trung tâm, dân trí cao, hạ tầng hoàn thiện, giao thông thuận tiện. Đây là khu vực có giá bất động sản cao so với mặt bằng chung Hà Nội.
Tòa nhà CCMN 5 tầng diện tích 45 m², với 7 phòng khép kín cho thuê đang vận hành, có sổ đỏ chính chủ, là tài sản có giá trị sinh lời ổn định. Tuy nhiên, để đánh giá mức giá 12,5 tỷ đồng có hợp lý hay không, cần cùng xem xét so sánh với các tiêu chí và dự án tương tự.
Phân tích chi tiết và so sánh
| Tiêu chí | Bất động sản cung cấp | Tham khảo thị trường |
|---|---|---|
| Diện tích | 45 m² | 45-50 m² phổ biến |
| Số tầng | 5 tầng | 4-6 tầng là phổ biến cho CCMN |
| Số phòng | 7 phòng khép kín | 6-8 phòng |
| Vị trí | Phố Đội Cấn, Ba Đình, khu dân trí cao, ngõ thông 3m | Trung tâm quận Ba Đình, vị trí tương tự |
| Giá đề xuất | 12,5 tỷ đồng | 450 – 550 triệu/m² (tương đương 20,25 – 24,75 tỷ cho 45 m²) |
| Giá thuê hiện tại | Khoảng 10 triệu/tháng (1X triệu) | Thông thường 8-12 triệu/phòng/tháng tại khu vực tương tự |
| Pháp lý | Sổ đỏ chính chủ | Yếu tố bắt buộc, đảm bảo an toàn giao dịch |
Đánh giá mức giá
Mức giá 12,5 tỷ đồng tương đương khoảng 277 triệu/m², thấp hơn nhiều so với giá thị trường trung bình tại khu vực Ba Đình (450-550 triệu/m²). Điều này cho thấy giá này là khá hợp lý, thậm chí là có thể xem là ưu đãi so với giá chung.
Tuy nhiên, cần lưu ý:
- Diện tích đất thực tế và diện tích sử dụng có thể khác nhau, cần kiểm tra kỹ sổ đỏ.
- Ngõ rộng 3m là khá nhỏ, có thể hạn chế giao thông xe tải, xe lớn, ảnh hưởng đến khả năng khai thác.
- Giá thuê hiện tại chỉ khoảng 10 triệu/tháng cho toàn bộ tòa nhà, tương đương khoảng 1,4 triệu/phòng/tháng, thấp hơn mức phổ biến, có thể do chất lượng phòng hoặc quản lý cho thuê.
- Cần kiểm tra kỹ hợp đồng thuê hiện tại với bên thứ 3, để tránh rủi ro khi tiếp nhận.
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xem xét kỹ pháp lý, sổ đỏ, giấy tờ liên quan và tình trạng xây dựng.
- Đánh giá lại khả năng khai thác cho thuê: nâng cấp phòng, cải tạo để tăng giá thuê.
- Xem xét các chi phí phát sinh như bảo trì, sửa chữa hoặc cải tạo.
- Thương lượng giá dựa trên các yếu tố như thời gian thanh toán, điều kiện chuyển nhượng, hoặc các khoản hỗ trợ về sửa chữa.
Đề xuất mức giá và cách thương lượng
Dựa vào phân tích trên, có thể đề xuất mức giá khoảng 11,5 – 12 tỷ đồng cho tòa nhà này. Lý do:
- Ngõ nhỏ, hạn chế vận chuyển và khả năng phát triển.
- Giá thuê hiện tại thấp hơn thị trường, cần đầu tư cải tạo.
- Tình trạng cho thuê hiện tại có thể ảnh hưởng đến việc tiếp cận tài sản.
Khi thương lượng với chủ nhà, bạn có thể nhấn mạnh:
- Việc phải đầu tư thêm để nâng cấp, cải tạo tăng giá trị tòa nhà.
- Rủi ro khi tiếp nhận hợp đồng cho thuê hiện tại.
- Thời gian và chi phí chuyển đổi, bảo trì.
- Cam kết mua nhanh nếu chủ nhà đồng ý mức giá hợp lý.
