Nhận định về mức giá 20,789 tỷ đồng cho nhà mặt tiền tại Nguyễn Văn Thoại, Đà Nẵng
Mức giá 20,789 tỷ đồng cho căn nhà 2 tầng diện tích 150m², mặt tiền rộng 8m, vị trí tại đường Nguyễn Văn Thoại, Phường Mỹ An, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng đang được rao bán với cam kết dòng tiền thuê 400 triệu/năm là một mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà mặt tiền cùng khu vực.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Tiêu chí | BĐS đang bán (Nguyễn Văn Thoại) | Tham khảo thị trường Quận Ngũ Hành Sơn | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 150 m² | 100 – 200 m² | Diện tích trung bình, phù hợp kinh doanh |
| Chiều ngang (mặt tiền) | 8 m | 5 – 8 m | Mặt tiền rộng, tăng giá trị kinh doanh |
| Số tầng | 2 tầng | 2-3 tầng | Phù hợp căn hộ hoặc dịch vụ lưu trú nhỏ |
| Giá bán | 20,789 tỷ đồng (khoảng 138,6 triệu/m²) | 60 – 100 triệu/m² (theo các giao dịch thực tế tại Mỹ An, Đà Nẵng) | Giá hiện cao hơn 40-130% so với mức thị trường |
| Dòng tiền cho thuê | 400 triệu/năm (~1,9%/năm so với giá bán) | Thông thường 3-5%/năm với BĐS cho thuê mặt tiền kinh doanh tại Đà Nẵng | Dòng tiền cho thuê thấp, không hấp dẫn nếu dựa vào thu nhập cho thuê |
| Pháp lý | Sổ đỏ, giao dịch nhanh | Pháp lý rõ ràng, thuận lợi | Ưu điểm lớn, giảm rủi ro giao dịch |
| Vị trí | Cách Phố Tây 500m, khu dân trí cao | Khu vực Mỹ An – Ngũ Hành Sơn phát triển du lịch, tiện ích đồng bộ | Vị trí khá tốt, phù hợp phát triển loại hình lưu trú hoặc kinh doanh dịch vụ |
Nhận xét tổng quan
Giá bán 20,789 tỷ đồng được đánh giá là khá cao so với mức giá phổ biến trên thị trường khu vực Mỹ An, Ngũ Hành Sơn. Mức giá này tương đương khoảng 138,6 triệu đồng/m², trong khi giá trung bình các căn nhà mặt tiền tương tự dao động từ 60 đến 100 triệu/m².
Dòng tiền cho thuê hiện tại khoảng 400 triệu đồng/năm, tương đương lợi suất khoảng 1,9%/năm, thấp hơn nhiều so với mức lợi suất tối thiểu 3-5%/năm thường thấy ở các bất động sản mặt tiền kinh doanh tại Đà Nẵng. Điều này cho thấy việc đầu tư để lấy dòng tiền cho thuê không mang lại hiệu quả hấp dẫn ở mức giá này.
Ưu điểm của bất động sản này là vị trí gần Phố Tây, khu dân trí cao, có sổ đỏ rõ ràng, thuận tiện cho giao dịch và phát triển kinh doanh hoặc dịch vụ lưu trú.
Lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ về tính pháp lý, giấy tờ liên quan, đặc biệt xác minh sổ đỏ, quy hoạch khu vực.
- Khảo sát kỹ thu nhập từ cho thuê thực tế, hợp đồng thuê hiện tại và khả năng duy trì dòng tiền.
- Đánh giá kỹ tiềm năng phát triển khu vực, các dự án hạ tầng xung quanh có thể ảnh hưởng đến giá trị BĐS trong tương lai.
- Xem xét khả năng phát triển mô hình kinh doanh để tăng thu nhập, ví dụ mở boutique hotel hoặc dịch vụ cao cấp, tận dụng vị trí lô góc, mặt tiền rộng.
- Thương lượng giá mua phù hợp với lợi suất đầu tư và tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích giá thị trường và dòng tiền cho thuê, mức giá hợp lý để xuống tiền có thể dao động từ 14 – 16 tỷ đồng, tương đương khoảng 93 – 107 triệu/m².
Chiến lược thương lượng nên tập trung vào các điểm sau:
- Nhấn mạnh về lợi suất cho thuê thấp hiện tại, không tương xứng với giá bán đề xuất.
- Đưa ra các ví dụ so sánh thực tế trong khu vực có giá thấp hơn nhưng lợi suất cao hơn.
- Đề cập đến các chi phí tiềm năng phát sinh khi cải tạo, nâng cấp hoặc thay đổi mô hình kinh doanh.
- Cam kết giao dịch nhanh và thanh toán rõ ràng để tạo sự tin tưởng.
Nếu chủ nhà muốn giữ giá cao, cần cân nhắc kỹ về khả năng sinh lời và thời gian hoàn vốn. Với mức giá hiện tại, việc đầu tư chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá trong dài hạn, không phù hợp nếu mục tiêu là dòng tiền cho thuê ổn định.
