Nhận định về mức giá 19,5 tỷ đồng cho tòa căn hộ 4 tầng mặt tiền Nguyễn Công Sáu, Sơn Trà, Đà Nẵng
Mức giá 19,5 tỷ đồng cho tòa căn hộ 4 tầng diện tích 100m² tại vị trí mặt tiền đường Nguyễn Công Sáu là mức giá có thể xem là hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện tại nếu xét đến yếu tố vị trí vàng và dòng tiền cho thuê ổn định. Tuy nhiên, mức giá này có thể phù hợp hơn với khách hàng đầu tư dài hạn, ưu tiên dòng tiền ổn định và khả năng tăng giá trong tương lai.
Phân tích chi tiết
1. Vị trí và tiềm năng kinh doanh
Đường Nguyễn Công Sáu là trục đường rộng 7,6m, với vỉa hè 4m nằm sát Hồ Nghinh, khu vực rất gần biển Mỹ Khê – điểm du lịch trọng điểm của Đà Nẵng, thu hút lượng lớn khách du lịch trong và ngoài nước. Đây là vị trí lý tưởng để kinh doanh căn hộ cho thuê hoặc homestay cao cấp.
2. Thông tin bất động sản và kết cấu
- Diện tích đất: 100 m² (5m x 20m), mặt tiền vuông vức thuận tiện kinh doanh.
- Kết cấu 4 tầng gồm 7 căn hộ đầy đủ nội thất và 1 mặt bằng kinh doanh tầng 1.
- Trang bị đầy đủ tiện nghi như phòng ăn, nhà bếp, sân thượng, chỗ để xe hơi.
- Pháp lý: Sổ hồng chính chủ, hoàn công đầy đủ, thuận lợi cho giao dịch nhanh.
3. Dòng tiền và hiệu quả đầu tư
Doanh thu khai thác thực tế từ căn hộ là khoảng 70-80 triệu đồng/tháng, nhưng hiện đang cho thuê 30 triệu đồng/tháng cho người quen. Tính theo doanh thu 70 triệu đồng/tháng, lợi tức hàng năm khoảng:
Lợi tức = (70 triệu x 12 tháng) / 19,5 tỷ = 0,43%/tháng hay ~5,4%/năm
Mức lợi tức này thuộc tầm trung so với các bất động sản cho thuê tại khu vực trung tâm Đà Nẵng. Để đạt được lợi tức cao hơn, cần tối ưu hóa khai thác hoặc tăng giá cho thuê khi thị trường cải thiện.
4. So sánh với các bất động sản tương tự trong khu vực
| Tiêu chí | Tòa căn hộ Nguyễn Công Sáu (BĐS đang xét) | BĐS tương tự tại Sơn Trà | BĐS tương tự tại trung tâm Đà Nẵng |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 100 | 90 – 120 | 80 – 110 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 19,5 | 15 – 18 | 18 – 22 |
| Giá/m² đất (triệu đồng/m²) | 195 | 150 – 180 | 180 – 200 |
| Dòng tiền cho thuê (triệu/tháng) | 70 – 80 | 60 – 70 | 70 – 85 |
| Lợi tức thuê (%) | ~5,4% | 4,5% – 5% | 5% – 6% |
5. Lưu ý khi cân nhắc xuống tiền
- Kiểm tra kỹ về pháp lý, nhất là các giấy tờ hoàn công, sổ hồng phải rõ ràng, không tranh chấp.
- Xem xét khả năng tăng giá cho thuê hoặc cải tạo để nâng cao giá trị khai thác.
- Đánh giá kỹ chi phí bảo trì, vận hành tòa nhà và tiềm năng phát triển khu vực trong vài năm tới.
- Xem xét các quy hoạch xung quanh có thể ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến giá trị bất động sản.
6. Đề xuất mức giá và cách thương lượng với chủ nhà
Để có mức giá hợp lý hơn, có thể đề xuất mức giá dưới 19 tỷ đồng, ví dụ khoảng 18,5 tỷ đồng. Lý do để thuyết phục chủ nhà giảm giá:
- Hiện dòng tiền cho thuê thực tế chưa tối ưu, cần đầu tư thêm để đạt doanh thu như cam kết.
- So với các bất động sản tương tự trong khu vực, giá bán hiện tại hơi cao hơn mức trung bình.
- Phần đất và tòa nhà có thể cần bảo trì, cải tạo thêm để tăng hiệu quả kinh doanh.
Bạn có thể nhấn mạnh đến khả năng giao dịch nhanh, thanh toán ngay và không mất phí môi giới để chủ nhà đồng ý giảm giá. Đồng thời, đề cập việc bạn là nhà đầu tư có kinh nghiệm, có thể giữ tài sản lâu dài giúp ổn định giá trị bất động sản.