Nhận xét về mức giá 13,9 tỷ đồng cho nhà tại hẻm 237 Hoàng Diệu, Quận 4
Mức giá 13,9 tỷ đồng tương đương khoảng 318,81 triệu đồng/m² sử dụng trên diện tích đất 43,6 m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung của các sản phẩm nhà trong hẻm xe hơi tại Quận 4, dù vị trí khá gần trung tâm Quận 1 (chỉ 5 phút di chuyển).
Điểm cộng lớn của bất động sản này là:
- Vị trí gần trung tâm, tiếp cận nhanh với các tiện ích như chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, ngân hàng.
- Nhà 3 tầng với 3 phòng ngủ và 3 toilet, phù hợp gia đình đông người.
- Hẻm xe hơi, thuận tiện giao thông, khác biệt so với hẻm nhỏ thông thường.
- Đã có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng.
- Nhà hoàn thiện cơ bản, có thể dọn vào ở hoặc cải tạo thêm tùy ý.
Tuy nhiên, cần lưu ý các điểm sau trước khi quyết định xuống tiền:
- Diện tích đất nhỏ, chiều ngang chỉ 3 m, có thể gây hạn chế không gian và thông thoáng.
- Đường hẻm có thể vẫn còn hạn chế về an ninh và dịch vụ công cộng so với mặt tiền đường lớn.
- Giá trên mét vuông so với các dự án và nhà phố Quận 4 khác trong hẻm xe hơi có thể thấp hơn.
So sánh giá thực tế trên thị trường Quận 4
| Loại BĐS | Vị trí | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Đặc điểm |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà hẻm xe hơi | Quận 4, gần trung tâm | 40 – 50 | 9 – 12 | 200 – 260 | Hoàn thiện, pháp lý rõ ràng |
| Nhà mặt tiền đường lớn | Quận 4, gần trung tâm | 40 – 50 | 15 – 18 | 350 – 400 | Vị trí đắc địa, kinh doanh tốt |
| Căn hộ chung cư cao cấp | Quận 4 | 70 – 90 | 3 – 5 | 40 – 60 | Tiện ích đầy đủ, pháp lý chuẩn |
Đề xuất và tư vấn để thương lượng giá
Dựa trên bảng so sánh, giá 318,81 triệu đồng/m² là mức cao so với nhà hẻm xe hơi cùng khu vực. Mức giá hợp lý hơn nên dao động khoảng 200 – 260 triệu đồng/m², tương đương khoảng 9 – 11,5 tỷ đồng cho căn nhà này.
Khi thương lượng với chủ nhà, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau để thuyết phục:
- Diện tích đất và mặt tiền nhỏ, hạn chế tiềm năng phát triển hoặc kinh doanh.
- Hẻm xe hơi dù tiện lợi nhưng vẫn không bằng nhà mặt tiền, giá này nên được điều chỉnh phù hợp.
- Yếu tố hoàn thiện cơ bản cần đầu tư thêm để đạt tiêu chuẩn sinh hoạt hiện đại.
- Các giao dịch thực tế trong khu vực cho thấy mức giá phổ biến thấp hơn nhiều so với đề xuất hiện tại.
Đề xuất mức giá khoảng 11 tỷ đồng sẽ là điểm khởi đầu hợp lý để thương lượng, vừa đảm bảo lợi ích cho người bán, vừa giúp bạn có được bất động sản giá trị với mức đầu tư phù hợp.
