Nhận định mức giá
Giá 21,6 tỷ cho dãy trọ 17 phòng trên diện tích 296 m² tại Phường Tăng Nhơn Phú B, Thành phố Thủ Đức, với giá 72,97 triệu/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực.
Vị trí nằm gần vành đai 2, hẻm xe hơi 3,5m, tiềm năng tăng giá khi vành đai 2 khởi công là điểm cộng lớn. Tuy nhiên, để đánh giá hợp lý hay không, cần so sánh với các sản phẩm tương tự trong khu vực và loại hình sử dụng đất cũng như pháp lý hiện tại.
Phân tích chi tiết
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem | Tham khảo khu vực lân cận |
|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 296 | 250-350 |
| Giá/m² (triệu đồng) | 72,97 | 40-60 |
| Tổng giá (tỷ đồng) | 21,6 | 10-18 |
| Loại hình | Dãy trọ 17 phòng, hẻm xe hơi | Dãy trọ, nhà ngõ, hẻm xe hơi |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Vị trí | Gần vành đai 2, hẻm 3,5m | Tương tự |
Nhận xét chi tiết
– Giá/m² tại mức 72,97 triệu đồng cao hơn mức phổ biến khoảng 40-60 triệu/m² cho bất động sản cùng loại, cùng khu vực.
– Việc bất động sản nằm gần vành đai 2 là lợi thế lớn, tiềm năng tăng giá trong tương lai khi dự án hạ tầng triển khai. Tuy nhiên, dự án vành đai 2 vẫn chưa khởi công, thời gian tăng giá có thể còn dài và chưa chắc chắn.
– Dãy trọ 17 phòng có khả năng cho thuê full phòng tạo dòng tiền ổn định, nhưng cũng cần kiểm tra kỹ tình trạng phòng trọ, mức giá cho thuê hiện tại để định giá chính xác.
– Giấy tờ pháp lý rõ ràng đã có sổ là điểm cộng lớn, giúp an tâm khi đầu tư.
Những lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, tình trạng phòng trọ, doanh thu thuê hiện tại để đánh giá khả năng sinh lời thực tế.
- Xem xét quy hoạch chi tiết xung quanh vành đai 2, tiến độ dự án hạ tầng để dự đoán thời gian và mức độ tăng giá.
- Thẩm định kỹ pháp lý, tránh tranh chấp, đảm bảo quyền sở hữu rõ ràng.
- Đánh giá thêm chi phí nâng cấp hoặc xây mới nếu muốn đầu tư phát triển thành toà nhà CHDV phòng trọ cao cấp.
Đề xuất giá và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 16-18 tỷ đồng, tương đương 54-61 triệu/m², có tính đến tiềm năng tăng giá và hiện trạng tài sản.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày so sánh giá thị trường trong khu vực, nhấn mạnh mức giá hiện tại cao hơn đáng kể.
- Nhấn mạnh yếu tố rủi ro về tiến độ và thời gian tăng giá từ dự án vành đai 2.
- Đưa ra cam kết nhanh chóng giao dịch, đồng thời đề nghị phương án thanh toán linh hoạt để chủ nhà cảm thấy thuận lợi.
- Đề xuất kiểm tra và xác nhận doanh thu cho thuê hiện tại để minh chứng giá trị thực của tài sản.
