Nhận định về mức giá 8,6 tỷ cho lô đất 85m² tại Đường Trương Định, Phường Mân Thái, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Mức giá 8,6 tỷ đồng cho lô đất 85m² (tương đương khoảng 101 triệu/m²) tại vị trí Trương Định, Sơn Trà là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhưng vẫn có thể được coi là hợp lý trong một số trường hợp nhất định.
Phân tích chi tiết và so sánh với thị trường
| Tiêu chí | Thông tin lô đất Trương Định | Giá tham khảo khu vực Sơn Trà (Triệu/m²) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 85 m² (4m x 21m) | Không áp dụng | Diện tích nhỏ, phù hợp xây khách sạn mini, homestay, căn hộ dịch vụ. |
| Vị trí | Đường Trương Định, gần biển Mỹ Khê (500m), gần trục Ngô Quyền, Trần Duy Chiến | 90 – 110 triệu/m² | Vị trí cực kỳ đắc địa, gần biển, khu vực phát triển du lịch mạnh. |
| Đường trước nhà | 7,5m, vỉa hè 3m, 2 mặt thoáng | Không áp dụng | Đường rộng, dễ dàng kinh doanh, xây dựng khách sạn, homestay. |
| Loại đất | Đất thổ cư, đất ở | Không áp dụng | Pháp lý rõ ràng, an toàn cho đầu tư lâu dài. |
| Giá chào | 8,6 tỷ (101 triệu/m²) | 90 – 110 triệu/m² | Giá chào nằm ở mức cao nhưng không vượt xa giá thị trường, phù hợp với những nhà đầu tư có nhu cầu kinh doanh du lịch hoặc nghỉ dưỡng. |
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Pháp lý: Cần kiểm tra kỹ sổ đỏ, giấy phép xây dựng, không có tranh chấp, quy hoạch rõ ràng.
- Tiện ích xung quanh: Đánh giá các tiện ích phục vụ khách du lịch như nhà hàng, bãi biển, dịch vụ vận chuyển.
- Khả năng xây dựng: Xem xét các quy định xây dựng cho phép xây dựng cao tầng hay không, diện tích xây dựng tối đa.
- Tính thanh khoản: Lô đất nằm trong khu vực phát triển du lịch mạnh, nhưng cần xem xét xu hướng phát triển trong vài năm tới.
- Chi phí phát sinh: Bao gồm chi phí làm giấy tờ, xây dựng, thuế phí liên quan.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và phương án thương lượng
Xét trên mặt bằng giá khu vực Sơn Trà, mức giá từ 90 triệu/m² đến 95 triệu/m² là hợp lý và có sức cạnh tranh, tương đương từ 7,65 tỷ đến 8,08 tỷ đồng cho 85m².
Phương án thương lượng:
- Đưa ra phân tích thị trường và các dự án tương tự đã giao dịch thành công với giá thấp hơn.
- Nhấn mạnh đến các rủi ro tiềm ẩn và chi phí phát sinh có thể làm tăng tổng đầu tư.
- Đề xuất trao đổi để chủ nhà giảm giá khoảng 5-10% nhằm đảm bảo biên lợi nhuận đầu tư hợp lý.
- Thể hiện thiện chí thanh toán nhanh và không đòi hỏi các điều kiện phức tạp để tạo ưu thế thương lượng.
Kết luận
Mức giá 8,6 tỷ đồng là có thể chấp nhận được nếu nhà đầu tư tập trung khai thác kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng hoặc xây dựng căn hộ dịch vụ trong khu vực đang phát triển mạnh, đồng thời đảm bảo pháp lý và khả năng xây dựng. Tuy nhiên, nếu mục tiêu đầu tư là dài hạn hoặc mong muốn tối ưu dòng tiền thì cần thương lượng giảm giá về khoảng 7,7 – 8,0 tỷ đồng để nâng cao hiệu quả.
