Nhận định về mức giá 5,65 tỷ cho lô đất 92,2m² tại Đường Phan Triêm, Phường Hòa Xuân, Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng
Mức giá 5,65 tỷ (tương đương 61,28 triệu/m²) cho mảnh đất 92,2m² tại vị trí mặt tiền đường Phan Triêm, Hòa Xuân là khá cao so với mặt bằng chung tại khu vực Cẩm Lệ. Tuy nhiên, với việc kèm theo dãy phòng trọ gồm 4 phòng đang cho thuê với thu nhập 8 triệu/tháng, giá bán này có thể có sự bù đắp về giá trị đầu tư lâu dài.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Đất tại Phan Triêm (đề bài) | Giá trung bình đất thổ cư mặt tiền tại Cẩm Lệ (2024) | Đất kèm phòng trọ tương tự tại khu vực |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 92,2 m² | 70 – 100 m² | 80 – 100 m² |
| Giá/m² | 61,28 triệu/m² | 40 – 55 triệu/m² | 55 – 65 triệu/m² (có thu nhập cho thuê) |
| Vị trí | Mặt tiền đường 7,5m, gần các trục đường lớn như Võ Chí Công | Mặt tiền đường nhỏ hoặc nội bộ | Mặt tiền đường chính, có giá trị cho thuê |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ, đất thổ cư | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ |
| Thu nhập cho thuê | 8 triệu/tháng (phòng trọ 4 phòng) | Không có hoặc ít | 7-9 triệu/tháng |
Nhận xét tổng quan
So với giá đất thổ cư mặt tiền tại khu vực Cẩm Lệ, mức giá trên cao hơn khoảng 10-20 triệu/m² so với mức giá phổ biến (40-55 triệu/m²). Tuy nhiên, điểm cộng lớn là bất động sản được kèm theo dãy phòng trọ đang hoạt động, tạo ra nguồn thu nhập ổn định khoảng 8 triệu/tháng (khoảng 96 triệu/năm), tương đương lợi tức gần 1,7%/năm trên giá bán.
Với lợi nhuận cho thuê này, nếu nhà đầu tư xem đây là bất động sản kết hợp vừa ở vừa cho thuê hoặc đầu tư thuê trọ lâu dài thì mức giá 5,65 tỷ là có thể chấp nhận được. Ngược lại, nếu mục đích chỉ mua đất để xây mới hoặc lướt sóng, giá này có thể hơi cao, cần thương lượng giảm.
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý: Đảm bảo sổ đỏ chính chủ, đất thổ cư rõ ràng, không tranh chấp.
- Đánh giá tình trạng phòng trọ: Xác nhận hợp đồng cho thuê, thu nhập thực tế, tình trạng bảo trì, cơ sở hạ tầng.
- Khả năng phát triển khu vực: Tìm hiểu quy hoạch xung quanh, dự án hạ tầng giao thông, tiện ích liền kề để đánh giá tiềm năng tăng giá.
- Thương lượng giá: Dựa vào thời gian rao bán, mức giá thị trường và tình trạng phòng trọ để đề xuất mức giá hợp lý hơn.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý để thương lượng nên dao động trong khoảng 5,2 – 5,4 tỷ đồng, tương đương 56 – 59 triệu/m². Mức giá này vẫn đảm bảo lợi nhuận cho thuê phòng trọ và phù hợp với mặt bằng giá khu vực.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể dùng các luận điểm sau:
- So sánh giá đất thổ cư mặt tiền tương tự trong khu vực thấp hơn, đặc biệt nếu không có phòng trọ.
- Phân tích chi phí bảo trì, nâng cấp phòng trọ có thể cần thiết trong tương lai.
- Đề cập đến thời gian rao bán và thiện chí mua nhanh, tránh rủi ro mất khách.
- Lưu ý về tính thanh khoản của bất động sản kèm phòng trọ so với đất trống.
Việc thương lượng mức giá này sẽ giúp bạn có một khoản đầu tư hợp lý hơn và giữ được lợi suất cho thuê ổn định trong dài hạn.
