Nhận định sơ bộ về mức giá 21,7 tỷ đồng cho căn nhà hẻm Vip 10m tại Phường 13, Quận Tân Bình
Giá bán 21,7 tỷ tương ứng khoảng 131,52 triệu/m² trên diện tích đất 165 m² cho một căn nhà nở hậu, có 3 tầng, 9 phòng ngủ, diện tích sử dụng 350 m² tại khu vực trung tâm Quận Tân Bình là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà trong hẻm tại khu vực này. Tuy nhiên, do căn nhà tọa lạc trên hẻm rộng 10m, có vị trí gần các tuyến đường lớn như Ấp Bắc, Núi Thành, Cộng Hòa, HHT, giá trị tăng thêm về vị trí và khả năng cho thuê cao khiến mức giá này có thể được xem xét là hợp lý trong một số trường hợp.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Căn nhà bán (Phường 13, Tân Bình) | Nhà hẻm rộng 6-8m, Quận Tân Bình (Tham khảo gần đây) | Nhà mặt tiền đường nhỏ Quận Tân Bình |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 165 m² | 150 – 180 m² | 160 – 170 m² |
| Diện tích sử dụng | 350 m² (3 tầng, 9 PN) | 250 – 300 m² (2-3 tầng) | 300 – 350 m² |
| Giá/m² đất | 131,52 triệu/m² | 90 – 110 triệu/m² | 120 – 140 triệu/m² |
| Giá tổng | 21,7 tỷ | 13,5 – 16,5 tỷ | 19,2 – 23,8 tỷ |
| Vị trí | Hẻm Vip 10m, gần nhiều tuyến đường lớn | Hẻm rộng 6-8m, vị trí trung bình gần đường lớn | Mặt tiền đường nhỏ, tiện kinh doanh hoặc cho thuê |
| Tiện ích | Gần trung tâm, tiện ở và cho thuê, xây căn hộ | Tương tự nhưng hẻm nhỏ hơn | Tiện kinh doanh, giá trị khai thác cao |
Nhận xét về giá và khả năng đầu tư
– Mức giá 131,52 triệu/m² là khá cao so với mức phổ biến trong hẻm tại Tân Bình, nhưng vẫn nằm trong khoảng giá có thể chấp nhận được nếu xét đến vị trí hẻm rộng 10m và tiện ích xung quanh.
– Với diện tích sử dụng lớn (350 m²), nhà nhiều phòng (9 phòng ngủ) và thiết kế 3 lầu, căn nhà có tiềm năng khai thác cho thuê phòng hoặc xây lại căn hộ dịch vụ để tăng giá trị đầu tư.
– Nếu mục đích mua để ở kết hợp cho thuê dài hạn thì mức giá này có thể chấp nhận được.
– Nếu mục đích đầu tư ngắn hạn hoặc mua để bán lại thì cần cân nhắc kỹ vì rủi ro về thanh khoản do giá cao và thị trường có thể không dễ chuyển nhượng nhanh.
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, sổ đỏ đã có, không tranh chấp.
- Xem xét kỹ hạ tầng hẻm, tình trạng giao thông, tương lai quy hoạch quanh khu vực.
- Đánh giá khả năng cho thuê thực tế qua khảo sát thị trường cho thuê khu vực.
- Thẩm định kỹ nội thất hoàn thiện cơ bản, chi phí để cải tạo nâng cấp nếu cần thiết.
- Nên thương lượng giá để có giá tốt hơn, tránh mua giá tối đa.
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng
– Dựa trên so sánh giá khu vực và tính chất nhà, mức giá từ 19 đến 20 tỷ đồng (tương đương khoảng 115 – 120 triệu/m²) sẽ là mức giá hợp lý hơn để đảm bảo giá trị đầu tư và có biên độ thương lượng.
– Khi thương lượng, quý khách có thể đưa ra các luận điểm như sau:
- Giá thị trường các căn tương tự trong hẻm rộng 6-8m chỉ khoảng 90-110 triệu/m², hẻm 10m mặc dù có giá trị cao hơn nhưng không nên vượt quá 15% mức này.
- Tình trạng nội thất hoàn thiện cơ bản cần thêm chi phí cải tạo, nâng cấp, nên cần điều chỉnh giá bán.
- Khả năng khai thác cho thuê thực tế cần đánh giá kỹ, nếu không đạt kỳ vọng thì giá phải hợp lý để bù đắp rủi ro.
- Chủ nhà có thể chấp nhận giảm giá nếu bán nhanh, hoặc khách hàng có thiện chí và thanh toán nhanh.
Tổng kết lại, giá 21,7 tỷ là mức cao nhưng có thể chấp nhận trong trường hợp khách hàng đánh giá cao vị trí hẻm rộng 10m và nhu cầu sử dụng đa dạng. Tuy nhiên, để đầu tư hiệu quả và giảm thiểu rủi ro, nên thương lượng để có mức giá từ 19-20 tỷ đồng, đồng thời kiểm tra kỹ pháp lý và tình trạng thực tế căn nhà trước khi quyết định xuống tiền.
