Nhận định về mức giá 36,5 tỷ đồng cho nhà mặt tiền đường Đỗ Bá, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Mức giá 36,5 tỷ đồng cho bất động sản diện tích 140m² (6m x 23,5m), 5 tầng, 10 phòng ngủ, mặt tiền đường rộng khoảng 11m, vị trí tại Đỗ Bá – khu phố Tây An Thượng là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực nhưng vẫn có thể coi là hợp lý trong trường hợp tài sản có tiềm năng khai thác kinh doanh mạnh mẽ và doanh thu ổn định như cam kết.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem (Đỗ Bá) | Tham khảo thực tế tại khu vực Mỹ An, Ngũ Hành Sơn (2023-2024) |
|---|---|---|
| Diện tích | 140 m² (6m x 23,5m) | 100 – 150 m² |
| Loại hình | Nhà mặt tiền 5 tầng, có thang máy, 9 căn hộ cho thuê | Nhà phố 3-5 tầng, thường ít có thang máy, đa dạng căn hộ cho thuê |
| Đường trước nhà | 11m (đường rộng, vỉa hè rộng 5m) | 8 – 12m đường mặt tiền, vỉa hè 3-5m |
| Tiềm năng kinh doanh cho thuê | Doanh thu cho thuê 700 triệu/năm | Khoảng 400-600 triệu/năm với nhà tương tự, tùy vị trí |
| Giá bán | 36,5 tỷ đồng (~260 triệu/m²) | Thông thường giá đất mặt tiền khu vực Mỹ An từ 180 – 240 triệu/m² tùy vị trí và pháp lý |
| Pháp lý và tiện ích | Sổ hồng rõ ràng, PCCC đầy đủ, thang máy hiện đại | Pháp lý chuẩn, đa phần nhà xây dựng 3-5 tầng, ít có thang máy |
Nhận xét chi tiết
So với mặt bằng chung tại Đà Nẵng, đặc biệt là khu vực Mỹ An – Ngũ Hành Sơn, diện tích 140m² với mặt tiền rộng 6m trên đường Đỗ Bá là điểm cộng lớn. Đường rộng 11m, vỉa hè 5m và vị trí nằm trong khu du lịch sầm uất, phố Tây An Thượng giúp tài sản có giá trị tăng cao.
Giá 36,5 tỷ đồng tương đương khoảng 260 triệu/m², cao hơn mức giá trung bình đất mặt tiền khu vực từ 180 đến 240 triệu/m². Tuy nhiên, nhà xây 5 tầng có thang máy, 9 căn hộ cho thuê đầy đủ nội thất và doanh thu cho thuê 700 triệu/năm (cao hơn mặt bằng khoảng 15-30%) giúp nâng giá trị khai thác tài sản.
Do đó, mức giá này hợp lý nếu người mua đánh giá cao yếu tố khai thác kinh doanh cho thuê lâu dài, vị trí đắc địa, pháp lý rõ ràng và muốn sở hữu tài sản có khả năng sinh lời đều đặn.
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xác nhận chính xác doanh thu cho thuê 700 triệu/năm qua hợp đồng thuê, khách thuê hiện tại, lịch sử thu nhập, tránh trường hợp doanh thu ảo.
- Kiểm tra kỹ pháp lý, đặc biệt quy hoạch khu vực, khả năng phát triển trong tương lai, tránh bị ảnh hưởng bởi quy hoạch không mong muốn.
- Đánh giá chi phí bảo trì, vận hành thang máy, sửa chữa các căn hộ để dự trù ngân sách khai thác.
- Thương thảo về giá dựa trên thời gian sở hữu, cam kết thuê, hoặc các điều khoản chuyển nhượng để đạt được mức giá hợp lý hơn.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá 30 – 32 tỷ đồng sẽ là mức giá hấp dẫn hơn, tương đương khoảng 215-230 triệu/m², vừa phản ánh giá trị khai thác vừa tạo ra biên lợi nhuận tốt hơn cho người mua.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, có thể sử dụng các luận điểm sau:
- Phân tích giá thị trường và mức giá trung bình các tài sản tương tự trong khu vực đang giao dịch thấp hơn.
- Nhấn mạnh đến rủi ro trong việc duy trì doanh thu cho thuê ổn định lâu dài, đặc biệt trong bối cảnh biến động kinh tế và du lịch.
- Đề cập đến chi phí bảo trì, vận hành tòa nhà và thang máy, cũng như các chi phí phát sinh khác.
- Đề xuất phương án thanh toán nhanh, giảm thiểu thủ tục để giúp chủ nhà thuận tiện và nhanh chóng giao dịch.
Kết luận: Nếu bạn là nhà đầu tư chuyên nghiệp, có khả năng khai thác cho thuê hiệu quả và chấp nhận mức giá trên thì có thể cân nhắc mua ngay. Tuy nhiên, nếu muốn tối ưu lợi nhuận và giảm rủi ro, nên thương lượng hạ giá về khoảng 30-32 tỷ đồng, đồng thời kiểm tra kỹ càng các yếu tố tài chính và pháp lý trước khi quyết định xuống tiền.
