Phân tích mức giá bất động sản tại Đường Đặng Văn Ngữ, Phường 10, Quận Phú Nhuận, Tp Hồ Chí Minh
Thông tin chi tiết về bất động sản:
- Diện tích đất: 56 m²
- Diện tích sử dụng: 220 m² (4 tầng BTCT + sân thượng)
- Chiều ngang: 4 m, chiều dài: 14 m
- Số phòng ngủ: 4 phòng
- Số phòng vệ sinh: 5 phòng
- Giấy tờ pháp lý: Đã có sổ hồng, công chứng trong ngày
- Vị trí: Kinh doanh sầm uất, gần các tuyến đường lớn như Phạm Văn Hai, Lê Văn Sỹ, Huỳnh Văn Bánh, gần nhà thờ Ba Chuông, trường học, tiện ích xung quanh đầy đủ như Vinmart, quán cà phê, spa, công ty…
- Nhà đang cho thuê với giá 30 triệu/tháng
- Giá đề xuất: 12 tỷ đồng
- Giá/m² đất: khoảng 214,29 triệu đồng/m²
Nhận định về mức giá 12 tỷ đồng
Giá 12 tỷ đồng cho căn nhà 4 tầng, diện tích 56m² tại khu vực quận Phú Nhuận là mức giá khá cao nhưng vẫn nằm trong vùng có thể chấp nhận được, đặc biệt khi xét đến vị trí đắc địa và tiềm năng kinh doanh mạnh mẽ của khu vực.
Quận Phú Nhuận là một trong những quận trung tâm TP. Hồ Chí Minh, với cơ sở hạ tầng phát triển, giao thông thuận tiện và nhiều tiện ích phục vụ đời sống. Nhà mặt phố rộng 4m, chiều dài 14m, xây dựng kiên cố 4 tầng có sân thượng, kèm theo 4 phòng ngủ, 5 phòng vệ sinh là điểm cộng lớn, phù hợp vừa để ở vừa kinh doanh hoặc cho thuê. Việc nhà đang có hợp đồng cho thuê 30 triệu đồng/tháng cũng giúp gia tăng giá trị đầu tư.
So sánh giá thực tế khu vực lân cận (cập nhật 2024)
| Phân khúc | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Vị trí | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà 4 tầng mặt tiền | 50 – 60 | 10 – 13 | 200 – 220 | Đường Lê Văn Sỹ, Phú Nhuận | Vị trí kinh doanh sầm uất, đầy đủ tiện ích |
| Nhà mặt tiền nhỏ | 40 – 50 | 8 – 11 | 180 – 220 | Đường Phan Đình Phùng, Phú Nhuận | Giao thông thuận tiện, gần trung tâm |
| Nhà phố có hợp đồng cho thuê | 55 – 60 | 11 – 13 | 195 – 215 | Đường Phạm Văn Hai, Phú Nhuận | Thu nhập cho thuê ổn định từ 25 – 30 triệu/tháng |
Đánh giá mức giá và đề xuất
Mức giá 12 tỷ đồng tương đương khoảng 214 triệu/m² là hợp lý trong bối cảnh vị trí đẹp, kết cấu nhà chắc chắn, tiềm năng kinh doanh và thu nhập cho thuê ổn định.
Tuy nhiên, để có thể thuyết phục chủ nhà giảm giá và có được mức giá tốt hơn, bạn nên xem xét các yếu tố sau:
- So sánh kỹ hơn với các bất động sản tương tự đã giao dịch gần đây trong khu vực.
- Kiểm tra chi tiết về tình trạng công trình, cần xem xét chi phí sửa chữa nếu có.
- Đàm phán dựa trên các ưu thế hiện có như thời gian chờ đợi bán dài ngày hoặc nhà cần bán gấp.
- Xem xét khả năng thương lượng khi thanh toán nhanh hoặc không vay ngân hàng.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn: khoảng 11,2 – 11,5 tỷ đồng. Đây là mức giá tạo đòn bẩy thương lượng hợp lý, vừa đảm bảo người bán vẫn có lợi nhuận, vừa giúp người mua giảm thiểu rủi ro tài chính. Bạn có thể trình bày với chủ nhà rằng:
“Dựa trên các giao dịch thực tế gần đây tại khu vực Đặng Văn Ngữ và quận Phú Nhuận, cũng như cân nhắc đến các chi phí phát sinh tiềm năng và thời gian đầu tư, mức giá từ 11,2 đến 11,5 tỷ đồng sẽ là phương án hợp lý để cả hai bên đều có lợi. Ngoài ra, nếu có thể thanh toán nhanh trong vòng 1 tháng, tôi sẵn sàng làm thủ tục ngay để thúc đẩy giao dịch.”
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng, đảm bảo sổ hồng, không tranh chấp, quy hoạch ổn định.
- Đánh giá kỹ tình trạng nhà, nhất là kết cấu BTCT và các phần tiện ích đi kèm.
- Xem xét hợp đồng cho thuê hiện tại để đảm bảo thu nhập ổn định, hoặc có thể thương lượng chuyển giao hợp đồng.
- Khảo sát kỹ các tiện ích xung quanh và tiềm năng phát triển khu vực.
- Tính toán kỹ khả năng tài chính cá nhân và phương án vay vốn nếu có.
