Nhận xét ban đầu về mức giá 12 tỷ cho nhà phố Tứ Liên, Tây Hồ
Giá bán 12 tỷ trên diện tích sử dụng thực tế 62 m² tương đương khoảng 226,42 triệu/m² là mức giá khá cao trên thị trường bất động sản khu vực Tây Hồ hiện nay, đặc biệt với nhà ngõ, hẻm, dù vị trí gần trung tâm và có nhiều tiềm năng phát triển.
Nhà có 3 tầng, 4 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh, hoàn thiện cơ bản, diện tích đất 53 m² (sổ đỏ), nhưng diện tích sử dụng thực tế là 62 m² do phần đất lưu không 9,5 m² được phép xây dựng đầy đủ. Nhà hiện đang cho thuê 20 triệu/tháng, tạo dòng tiền ổn định, và đã có giấy phép xây dựng 5 tầng, rất phù hợp với nhà đầu tư muốn nâng cấp hoặc xây mới để tăng giá trị và tăng thu nhập cho thuê.
Phân tích chi tiết và so sánh giá
| Tiêu chí | BĐS Tứ Liên (Bán 12 tỷ) | BĐS so sánh khu vực Tây Hồ gần đây |
|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 53 (sổ đỏ), 62 (thực tế) | 50 – 60 |
| Giá/m² đất (tính theo sổ đỏ) | ~226 triệu | 180 – 210 triệu |
| Vị trí | Ngõ xe hơi, gần cầu vượt Tứ Liên, ven sông Hồng, trung tâm Tây Hồ | Ngõ xe máy, cách đường lớn 100-200m |
| Tình trạng nhà | 3 tầng cũ, hoàn thiện cơ bản, có GPXD 5 tầng | Nhà mới xây hoặc cải tạo hoàn thiện |
| Tiềm năng | Dòng tiền cho thuê 20tr/tháng, dự án hạ tầng quanh khu vực đang phát triển | Thường không có giấy phép xây dựng sẵn, ít dòng tiền cho thuê |
Đánh giá mức giá và lời khuyên khi mua
Giá 12 tỷ đang ở mức cao hơn mặt bằng chung từ 10-20% nhưng có thể chấp nhận được nếu khách hàng đánh giá cao vị trí gần cầu vượt Tứ Liên, khả năng xây lên 5 tầng có thang máy, và dòng tiền cho thuê hiện tại 20 triệu/tháng.
Tuy nhiên, cần lưu ý về hiện trạng nhà dân cũ, cần đầu tư sửa chữa hoặc xây mới để phát huy hết giá trị. Việc xây dựng 5 tầng với thang máy sẽ tốn thêm chi phí không nhỏ, cần tính toán kỹ lưỡng trước khi nhận bàn giao.
Ngoài ra, do nhà nằm trong ngõ, đường vào nông nên phải kiểm tra kỹ về pháp lý, quy hoạch, và khả năng ô tô đỗ cửa thực tế, tránh rủi ro về giao thông sau này.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Với các phân tích trên, mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 10,5 – 11 tỷ đồng, giúp người mua có quỹ tài chính để đầu tư sửa chữa, hoàn thiện, hoặc xây mới. Mức giá này cũng hợp lý hơn so với mặt bằng giá khu vực và tính đến chi phí đầu tư thêm.
Khi thương lượng với chủ nhà, bạn nên đề cập các điểm sau để thuyết phục:
- Hiện trạng nhà cũ cần chi phí đáng kể để cải tạo hoặc xây mới.
- Cần đầu tư thang máy và hoàn thiện để tăng giá trị, chưa thể sử dụng ngay.
- Chưa tính đến chi phí phát sinh về giấy phép và xây dựng.
- So sánh giá thị trường cho các bất động sản tương tự trong khu vực có giá thấp hơn.
Đưa ra các minh chứng về giá khu vực và nhấn mạnh khả năng thanh khoản sẽ cao hơn nếu giá bán thực tế hợp lý, giúp chủ nhà dễ đồng ý.
