Nhận định chung về mức giá 39,7 tỷ đồng
Giá bán 39,7 tỷ đồng cho căn nhà mặt phố tại đường Dương Đức Hiền, Quận Tân Phú tương đương khoảng 139,79 triệu/m² (trên tổng diện tích đất 284 m²) là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực nhưng vẫn có thể được xem xét là hợp lý trong một số trường hợp.
Lý do là nhà có vị trí đắc địa, góc 2 mặt tiền, nằm trên tuyến đường chính rộng 20m, giao cắt với nhiều đường lớn và khu vực phát triển mạnh về thương mại dịch vụ, gần các tiện ích lớn như Aeon Tân Phú, Big C, nhà ga T3 và các trường học uy tín. Ngoài ra, khu vực chưa từng xảy ra ngập nước, yếu tố này cực kỳ quan trọng tại TP.HCM.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Tổng giá (tỷ đồng) | Loại hình | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Dương Đức Hiền, Q.Tân Phú | 284 | 139,79 | 39,7 | Nhà góc 2 mặt tiền | Vị trí đắc địa, mặt tiền rộng, 2 tầng, nội thất đầy đủ, không ngập nước |
| Đường Lê Trọng Tấn, Q.Tân Phú | 250 | 95-110 | 23,75-27,5 | Nhà mặt phố | Gần trung tâm, giao thông thuận lợi, giá tham khảo 2023 |
| Đường Tây Thạnh, Q.Tân Phú | 300 | 100-120 | 30-36 | Nhà mặt tiền | Vị trí tốt, khu dân cư ổn định |
| Đường Chế Lan Viên, Q.Tân Phú | 280 | 90-105 | 25,2-29,4 | Nhà phố | Giá tham khảo gần đây |
Nhận xét về mức giá và các lưu ý khi xuống tiền
– Giá 139,79 triệu/m² cao hơn khoảng 25-40% so với các bất động sản tương tự trong khu vực Tân Phú.
– Tuy nhiên, vị trí góc 2 mặt tiền, khuôn viên rộng 16m x 18m, đường giao thông lớn 20m và đặc biệt không ngập nước là những điểm cộng vượt trội có thể biện minh cho mức giá này.
– Cần kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ, đảm bảo không có tranh chấp hoặc quy hoạch giải tỏa trong tương lai.
– Xem xét chi phí đầu tư xây dựng quán cafe gần 2 tỷ đồng đã được tính vào giá hay chưa, nếu chưa thì giá đất thuần có thể thấp hơn.
– Đánh giá kỹ về tiềm năng phát triển thương mại dịch vụ khu vực trong 3-5 năm tới để xác định mức sinh lời hợp lý.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Với các phân tích trên, mức giá hợp lý hơn cho bất động sản này có thể dao động trong khoảng 32 – 35 tỷ đồng (tương đương 112 – 123 triệu/m²). Đây là mức giá đã tính đến vị trí đắc địa và ưu điểm góc 2 mặt tiền nhưng vẫn hợp lý hơn so với giá chào bán.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày số liệu so sánh với các bất động sản tương tự trong khu vực và nhấn mạnh mức giá cao hơn đáng kể.
- Làm rõ chi phí xây dựng quán đã tính vào giá hay chưa, nếu chưa thì đề xuất tách riêng giá đất và giá công trình để thương lượng.
- Đưa ra kế hoạch đầu tư khai thác phù hợp, thể hiện thiện chí và cam kết nhanh chóng giao dịch.
- Đề nghị trả giá thấp hơn nhưng vẫn đảm bảo lợi ích đôi bên, tránh gây mất thiện cảm.
Kết luận
Mức giá 39,7 tỷ đồng là cao nhưng có thể chấp nhận được trong bối cảnh vị trí đắc địa, mặt tiền rộng và không bị ngập nước. Tuy nhiên, để đảm bảo đầu tư hiệu quả, người mua nên thương lượng xuống mức từ 32 đến 35 tỷ đồng.
Lưu ý pháp lý, đánh giá tiềm năng khu vực và chi phí xây dựng để có quyết định chính xác.
