Nhận định về mức giá 195 tỷ cho toà nhà 10 tầng mặt phố Trần Thái Tông
Mức giá 195 tỷ đồng cho toà nhà 10 tầng, diện tích 270 m² tại vị trí mặt phố Trần Thái Tông, quận Cầu Giấy đang ở mức cao nhưng có thể xem xét là hợp lý trong một số trường hợp cụ thể. Đây là khu vực trung tâm Hà Nội, thuộc vùng có giá bất động sản thương mại cao do vị trí đẹp, giao thông thuận tiện, nhiều tuyến phố lớn xung quanh như Cầu Giấy, Tôn Thất Thuyết, Dịch Vọng Hậu tạo điều kiện kinh doanh đa dạng, hiệu suất cho thuê tốt.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Bất động sản Trần Thái Tông | Tham khảo giá trung bình khu vực Cầu Giấy (2024) | Đơn vị |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 270 | 200 – 300 | m² |
| Số tầng | 10 tầng + hầm | 7 – 10 tầng | |
| Giá bán | 195 tỷ | 40 – 60 triệu/m² (mặt bằng thương mại) | VNĐ |
| Giá/m² | ~722 triệu/m² (195 tỷ / 270 m²) | 40 – 60 triệu/m² | VNĐ |
| Vị trí | 2 mặt phố, lô góc, 3 mặt oto tránh | Gần trung tâm Cầu Giấy, nhiều tuyến phố lớn | |
| Tiện ích | Thiết kế thông sàn, full nội thất cao cấp, giấy phép đầy đủ | Thường có xây dựng tiêu chuẩn, nhiều tiện ích xung quanh |
Nhận xét chi tiết
– Giá/m² thực tế của toà nhà đang chào bán cao hơn rất nhiều so với mức giá mặt bằng thương mại khu vực (722 triệu/m² so với 40-60 triệu/m²). Tuy nhiên, do đây là toà nhà 10 tầng với tổng diện tích sàn sử dụng lớn, vị trí lô góc đắc địa, có hầm và nhiều mặt tiền, giá này bao gồm giá trị xây dựng, nội thất, giấy phép đầy đủ và khả năng khai thác kinh doanh đa ngành nên mức giá này có thể được xem xét hợp lý nếu đầu tư dài hạn, cho thuê hoặc kinh doanh hiệu quả.
– Nếu chỉ tính giá đất thuần và so sánh với giá mặt bằng thương mại xung quanh, giá này là cao hơn nhiều. Nhưng nếu xét về tổng thể giá trị đầu tư bất động sản văn phòng, thương mại, mức giá này vẫn nằm trong ngưỡng có thể chấp nhận được.
Những lưu ý khi muốn xuống tiền
- Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, nhất là giấy phép xây dựng, PCCC và sổ đỏ chính chủ để đảm bảo không có tranh chấp.
- Đánh giá hiệu suất cho thuê hiện tại và tiềm năng khai thác trong tương lai, hợp đồng thuê và thu nhập thực tế.
- Kiểm tra chất lượng xây dựng, nội thất và các chi phí bảo trì, vận hành tòa nhà.
- Xem xét kỹ các yếu tố về quy hoạch và hạ tầng xung quanh có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
Đề xuất giá hợp lý hơn và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá 160 – 170 tỷ đồng là mức giá có thể thương lượng hợp lý hơn, vẫn đảm bảo tính khả thi cho người bán nhưng mang lại lợi ích tốt hơn cho người mua, tương đương khoảng 593 – 630 triệu/m².
Chiến lược thương lượng:
- Đưa ra luận điểm về giá mặt bằng thương mại trung bình khu vực để làm cơ sở so sánh.
- Nhấn mạnh đến chi phí đầu tư để nâng cấp, bảo trì tòa nhà và rủi ro thị trường.
- Yêu cầu bên bán xem xét giảm giá do thị trường có xu hướng điều chỉnh và cạnh tranh từ các toà nhà mới.
- Đề xuất phương án thanh toán linh hoạt hoặc hỗ trợ các chi phí chuyển nhượng, thuế để tăng sức hấp dẫn của giao dịch.
