Nhận định tổng quan về mức giá 3,89 tỷ đồng cho nhà Nguyễn Khuyến, Văn Miếu, Đống Đa, Hà Nội
Giá 3,89 tỷ đồng cho căn nhà diện tích 96,2 m², tương đương khoảng 40,44 triệu/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Đống Đa. Tuy nhiên, nhà có 3 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh, nội thất đầy đủ, vị trí trung tâm gần nhiều tiện ích như trường học quốc tế, chợ, bệnh viện, cùng với pháp lý rõ ràng (đã có sổ đỏ) là những điểm cộng lớn. Đường rộng 4,3 m, thiết kế 1 trệt 1 lầu cũng phù hợp với nhu cầu gia đình.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Địa điểm | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng/m²) | Loại nhà | Tiện ích, đặc điểm nổi bật | Thời điểm |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nguyễn Khuyến, Văn Miếu, Đống Đa | 96,2 | 3,89 | 40,44 | Nhà ngõ, 1 trệt 1 lầu, 3PN, 3WC | Gần trường quốc tế, chợ, bệnh viện, đường rộng 4.3 m | 2024 |
| Phố Hoàng Cầu, Đống Đa | 90 | 3,2 | 35,56 | Nhà ngõ, 3PN, 2WC | Trung tâm, gần trường học, chợ | 2024 |
| Phố Láng Hạ, Đống Đa | 100 | 3,6 | 36,0 | Nhà hẻm, 3PN, 2WC | Gần bệnh viện, trường học | 2024 |
| Ngõ Phạm Ngọc Thạch, Đống Đa | 95 | 3,5 | 36,84 | Nhà ngõ, 3PN, 3WC | Vị trí trung tâm, ngõ rộng vừa phải | 2024 |
Nhận xét và lời khuyên khi xuống tiền
– Mức giá 3,89 tỷ đồng đang cao hơn khoảng 7-12% so với các bất động sản tương đương trong khu vực Đống Đa. Tuy nhiên, nhà có 3 phòng vệ sinh và nội thất đầy đủ, đường rộng hơn, cùng với hỗ trợ sửa sân ô tô từ chủ nhà là điểm cộng để cân nhắc mức giá này.
– Cần kiểm tra kỹ càng pháp lý, đặc biệt là tính xác thực của sổ đỏ, quy hoạch tương lai khu vực, và mức độ an ninh của ngõ.
– Lưu ý về hiện trạng nhà “hiện trạng khác” cần xem xét rõ là nhà mới xây hay có điểm hư hỏng cần sửa chữa, tránh phát sinh chi phí lớn sau mua.
– Xác định rõ quyền sở hữu sân ô tô, vì đây là tiện ích có thể cộng thêm giá trị lớn.
– Thương lượng để giảm giá dựa trên việc so sánh các căn tương tự có giá khoảng 3,5 – 3,6 tỷ đồng, nhất là khi chủ nhà có thể sẵn sàng bớt thêm tiền nếu tự sửa sân ô tô.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến thuật thương lượng
– Mức giá hợp lý nên hướng tới khoảng 3,5 tỷ đồng (tương đương ~36,4 triệu/m²), sát với mặt bằng chung khu vực và tính đến tình trạng sửa chữa sân ô tô.
– Chiến thuật thương lượng:
+ Nhấn mạnh so sánh với các căn tương đương có giá thấp hơn, minh chứng bằng các giao dịch gần đây.
+ Đưa ra lý do việc tự sửa sân ô tô sẽ phát sinh chi phí thời gian và tiền bạc, nên đề nghị chủ giảm trực tiếp giá bán.
+ Yêu cầu chủ nhà cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý và thông tin về quy hoạch, đảm bảo minh bạch để tạo sự tin tưởng.
+ Nếu cần, có thể đề xuất thăm dò kỹ thuật, báo giá sửa chữa sân ô tô để làm cơ sở thương lượng.
Kết luận
Nếu bạn ưu tiên vị trí trung tâm, tiện ích đầy đủ, và sẵn sàng đầu tư thêm cho sửa chữa sân ô tô, mức giá 3,89 tỷ đồng có thể được xem là hợp lý. Tuy nhiên, nếu muốn tiết kiệm hoặc đầu tư hiệu quả hơn, nên thương lượng giảm giá xuống còn khoảng 3,5 tỷ đồng và kiểm tra kỹ các yếu tố pháp lý, kỹ thuật trước khi quyết định xuống tiền.
