Phân tích vị trí và đặc điểm bất động sản
Bất động sản tọa lạc tại đường Bờ Quan 3, Phường Hòa Quý, Quận Ngũ Hành Sơn, TP Đà Nẵng – một khu vực có tiềm năng phát triển mạnh mẽ về du lịch và dịch vụ, gần biển, trung tâm thương mại, bệnh viện lớn, và các khu đại học. Vị trí 2 mặt tiền, chiều dài 24.5m, chiều ngang 8m, diện tích sử dụng lên đến 1050m² trên diện tích đất 196m² tạo điều kiện thuận lợi cho kinh doanh đa dạng.
Với 5 tầng, nhiều hơn 10 phòng ngủ, nhiều hơn 6 phòng vệ sinh cùng nội thất đầy đủ, hệ thống PCCC, thang máy, cửa chống cháy, và lối thoát hiểm, tòa nhà đáp ứng tốt tiêu chuẩn an toàn và tiện ích cho khách thuê dài hạn cũng như mặt bằng kinh doanh.
Đánh giá giá bán và so sánh thị trường
Giá chào bán 29 tỷ đồng tương đương ~147,96 triệu đồng/m² diện tích sử dụng. Dưới đây là bảng so sánh giá mặt bằng và căn hộ cho thuê kinh doanh tại khu vực Quận Ngũ Hành Sơn và các khu vực lân cận TP Đà Nẵng:
| Loại BĐS | Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá bán (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Tòa căn hộ cho thuê nhiều phòng | Ngũ Hành Sơn, gần biển | 1050 (diện tích sử dụng) | 147.96 | 29 | Đầy đủ nội thất, 16 phòng + 2 mặt bằng kinh doanh |
| Nhà mặt phố kinh doanh | Ngũ Hành Sơn, mặt tiền đường lớn | 200 – 300 | 90 – 120 | 18 – 25 | Diện tích nhỏ hơn, phù hợp kinh doanh hoặc cho thuê |
| Căn hộ cho thuê nhiều phòng | Quận Hải Châu, Đà Nẵng | 800 – 1000 | 100 – 130 | 12 – 20 | Vị trí cách biển xa hơn, ít tiện ích hơn |
| Nhà mặt phố 5 tầng | Quận Sơn Trà, gần biển | 150 – 250 | 110 – 140 | 15 – 22 | Phù hợp kinh doanh, ít phòng hơn |
Nhận xét về giá bán 29 tỷ đồng
Giá 29 tỷ đồng có phần cao so với mặt bằng chung khu vực, chủ yếu do diện tích sử dụng rất lớn, vị trí 2 mặt tiền đắc địa và đầy đủ tiện nghi, hệ thống phòng cho thuê đông khách. Dòng tiền khoảng 100 triệu/tháng tương đương lợi suất khoảng 4,14%/năm, đây là mức lợi suất thấp hơn nhiều so với kỳ vọng đầu tư bất động sản cho thuê thường khoảng 6-8%/năm trong khu vực Đà Nẵng.
Điều này cho thấy mức giá có thể được đẩy lên do yếu tố vị trí và tiềm năng khai thác tối đa, tuy nhiên nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ về lợi suất và khả năng sinh lời thực tế.
Những lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ tính pháp lý, xác nhận sổ đỏ rõ ràng, không tranh chấp.
- Đánh giá khách thuê hiện tại, mức độ ổn định và tiềm năng tăng giá cho thuê.
- Xem xét chi phí bảo trì, quản lý vận hành tòa nhà, đặc biệt hệ thống PCCC và an toàn.
- Phân tích khả năng tăng giá trị tài sản trong tương lai dựa trên quy hoạch và phát triển khu vực.
- So sánh với các bất động sản tương tự để thương lượng giá hợp lý hơn.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên so sánh và lợi suất đầu tư, mức giá hợp lý nên nằm trong khoảng 24 – 26 tỷ đồng, tương đương giá/m² khoảng 130 – 140 triệu đồng, giúp nâng cao lợi suất cho thuê lên khoảng 5-5,5%/năm, phù hợp với kỳ vọng thị trường hiện nay.
Chiến lược thương lượng có thể tập trung vào:
- Nhấn mạnh lợi suất cho thuê hiện tại thấp, cần giá hợp lý hơn để đảm bảo hiệu quả đầu tư.
- Đưa ra phân tích so sánh chi tiết với các sản phẩm tương tự có mức giá thấp hơn.
- Khảo sát thị trường và thời gian thanh khoản, đề xuất phương án cam kết mua nhanh nếu giá giảm xuống mức đề xuất.
- Thương lượng các điều kiện thanh toán linh hoạt, giảm thiểu rủi ro cho người mua.
Nếu chủ nhà đồng ý mức giá trong khoảng này, đây sẽ là khoản đầu tư hợp lý, vừa đảm bảo vị trí đắc địa, vừa có dòng tiền ổn định và lợi suất khả quan.
