Nhận định về mức giá 5,09 tỷ cho đất tại Nơ Trang Long, Phường 12, Bình Thạnh
Với diện tích đất thổ cư 73 m² (5m x 15m) tại vị trí đường Nơ Trang Long, Phường 12, quận Bình Thạnh, mức giá 5,09 tỷ đồng tương đương khoảng 69,73 triệu/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất thổ cư tại khu vực này hiện nay.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Nơ Trang Long, P.12, Bình Thạnh | 73 | 5,09 | 69,73 | Đất thổ cư, hẻm xe hơi cách 1 căn |
| Nơ Trang Long, P.13, Bình Thạnh | 70 | 4,5 | 64,29 | Đất thổ cư, hẻm nhỏ, cách đường chính 50m |
| Đường D2, P.25, Bình Thạnh | 75 | 4,8 | 64,00 | Đất thổ cư, hẻm xe hơi, gần chợ, tiện ích đầy đủ |
| Đường Nơ Trang Long, P.12, Bình Thạnh | 80 | 5,0 | 62,50 | Đất thổ cư, mặt tiền rộng, đường xe hơi |
Từ bảng so sánh trên, có thể thấy mức giá 69,73 triệu/m² đang cao hơn khoảng 8-12% so với các bất động sản tương đương gần đây tại khu vực Bình Thạnh. Điều này có thể được biện minh nếu vị trí đặc biệt thuận lợi, hẻm xe hơi và đất đã có sổ đỏ rõ ràng.
Trong trường hợp nào giá này là hợp lý?
- Đất có vị trí hẻm xe hơi ngay, tiện lợi cho việc xây dựng căn hộ dịch vụ (CHDV) cho thuê, mức sinh lời cao.
- Pháp lý rõ ràng, sổ đỏ chính chủ, không tranh chấp, có thể sang tên nhanh chóng.
- Đường hẻm sạch sẽ, an ninh tốt, gần các tiện ích như chợ, trường học, bệnh viện, giao thông thuận tiện.
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, xác minh sổ đỏ và tình trạng đất để tránh rủi ro pháp lý.
- Thẩm định thực tế hẻm xe hơi có thể vào được xe tải lớn hay không, tránh trường hợp hẻm nhỏ gây khó khăn khi xây dựng.
- Đánh giá khả năng phát triển khu vực trong tương lai gần để đảm bảo giá trị gia tăng.
- Xem xét chi phí xây dựng và hoàn thiện nếu muốn phát triển CHDV, so sánh với tiềm năng cho thuê.
Đề xuất mức giá và cách thương lượng
Dựa trên so sánh và phân tích thị trường, mức giá hợp lý hơn cho lô đất này nên dao động trong khoảng 62 – 65 triệu/m², tương đương khoảng 4,5 – 4,75 tỷ đồng.
Khi thương lượng với chủ nhà, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Giá hiện tại cao hơn mặt bằng chung ít nhất 8% trong khi hẻm xe hơi chỉ cách 1 căn, chưa phải mặt tiền đường lớn.
- Khả năng đầu tư cần tính toán kỹ chi phí xây dựng và hoàn thiện, do đó cần giá mua đầu vào hợp lý để đảm bảo biên lợi nhuận.
- Đề nghị giảm giá dựa trên việc cần thời gian đầu tư và rủi ro thị trường biến động.
Nếu chủ nhà đồng ý mức giá từ 4,5 tỷ đến 4,75 tỷ, đây sẽ là mức giá hợp lý, cân bằng giữa lợi ích người mua và người bán.
