Nhận định về mức giá 18,1 tỷ đồng cho tòa căn hộ 4 tầng tại Đường Trần Thánh Tông, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Mức giá đưa ra là 18,1 tỷ đồng tương đương khoảng 198,9 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà mặt phố, mặt tiền khu vực Sơn Trà – Đà Nẵng, đặc biệt với diện tích đất 91 m² và 4 tầng.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
Để đánh giá tính hợp lý của mức giá, chúng ta cần xem xét các yếu tố sau:
- Vị trí: Đường Trần Thánh Tông, Phường Nại Hiên Đông, Quận Sơn Trà là khu vực gần biển, giao thông thuận tiện, nhiều tiện ích xung quanh như trường học, chợ, khu kinh doanh sầm uất.
- Loại hình và công năng: Tòa nhà 4 tầng, gồm 3 căn 1 phòng ngủ, 4 căn studio, 1 mặt bằng kinh doanh, nội thất đầy đủ, PCCC chuẩn, nhiều phòng vệ sinh (>6 phòng), sân để xe.
- Pháp lý: Đã có sổ đỏ, điều này rất quan trọng đảm bảo an toàn pháp lý khi giao dịch.
Bảng so sánh giá căn hộ, nhà mặt phố tại khu vực Quận Sơn Trà, Đà Nẵng gần đây (triệu đồng/m²)
| Loại BĐS | Vị trí | Diện tích (m²) | Giá (triệu đồng/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Nhà mặt phố 3 tầng | Đường Võ Nguyên Giáp, Sơn Trà | 70 | 140 – 160 | Gần biển, kinh doanh tốt |
| Căn hộ mini 4 tầng | Đường Hoàng Sa, Sơn Trà | 85 | 150 – 170 | Full nội thất, sổ đỏ |
| Tòa căn hộ 4 tầng | Đường Trần Thánh Tông, Sơn Trà | 91 | 198.9 (đề xuất) | Vị trí sát biển, nhiều căn hộ nhỏ |
Nhận xét và đề xuất
Mức giá 198.9 triệu đồng/m² là cao hơn đáng kể so với các căn hộ và nhà mặt phố cùng khu vực có diện tích tương tự. Tuy nhiên, nếu tính đến việc tòa nhà có nhiều căn hộ nhỏ, mặt bằng kinh doanh, nội thất đầy đủ, PCCC chuẩn và vị trí sát biển – cách biển chỉ hơn 500m, thì mức giá có thể chấp nhận được với nhà đầu tư tìm kiếm dòng sản phẩm căn hộ mini để cho thuê hoặc kinh doanh lưu trú.
Nếu mục tiêu mua để ở hoặc đầu tư dài hạn, cần cân nhắc kỹ và so sánh với các sản phẩm khác. Trong trường hợp muốn thương lượng giá, có thể đề xuất mức giá khoảng 16 tỷ đồng (tương đương khoảng 175 triệu đồng/m²) để có biên độ lợi nhuận tốt hơn khi cho thuê hoặc bán lại.
Các lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ pháp lý, đặc biệt về giấy phép xây dựng, chứng nhận PCCC và quyền sở hữu từng căn hộ trong tòa nhà.
- Xem xét chi phí duy trì quản lý tòa nhà, chi phí vận hành và tiềm năng sinh lời từ việc cho thuê từng căn hộ.
- Đánh giá kỹ nhu cầu thị trường cho thuê căn hộ mini ở khu vực Sơn Trà.
- Thương lượng với chủ nhà để giảm giá hoặc yêu cầu hỗ trợ các thủ tục pháp lý, hoặc cải tạo nội thất nếu có thể.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà giảm giá
Có thể sử dụng các luận điểm sau để thương lượng:
- So sánh mức giá môi trường xung quanh cho thấy mức giá hiện tại cao hơn trung bình khoảng 15-20%.
- Nhấn mạnh chi phí đầu tư thêm để cải tạo hoặc duy trì tòa nhà, đặc biệt với nhiều căn hộ nhỏ cần quản lý nhiều hơn.
- Đề nghị thanh toán nhanh, không qua trung gian để chủ nhà có thể giảm giá do tiết kiệm chi phí môi giới.
- Đưa ra cam kết rõ ràng về tiến độ giao dịch để tạo sự tin tưởng.
