Nhận định mức giá 11,9 tỷ cho nhà tại Phố Khương Trung, Quận Thanh Xuân, Hà Nội
Dựa trên thông tin căn nhà có diện tích đất 55 m², diện tích sử dụng khoảng 60 m², 5 tầng, với 9 phòng khép kín cho thuê, mức giá chào bán 11,9 tỷ đồng tương đương khoảng 216,36 triệu/m² được đưa ra là mức giá khá cao so với mặt bằng chung tại khu vực. Tuy nhiên, nhà nằm ở vị trí trung tâm quận Thanh Xuân, ngõ thẳng, gần ngã tư sở, ô tô dừng đỗ 30m, phù hợp mô hình căn hộ cho thuê dạng CCMN, có doanh thu khoảng 48 triệu/tháng, đồng thời đã có sổ đỏ – đây là những điểm cộng quan trọng trong việc đánh giá giá trị bất động sản.
Phân tích thị trường và so sánh giá thực tế
| Khu vực | Loại hình | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Đặc điểm nổi bật |
|---|---|---|---|---|---|
| Phố Khương Trung, Thanh Xuân | Nhà ngõ, 5 tầng | 55 | 11,9 | 216,36 | Ngõ thẳng, gần ô tô, 9 phòng CCMN, doanh thu 48 triệu/tháng |
| Ngã Tư Sở, Thanh Xuân | Nhà ngõ, 4 tầng | 50 | 9,5 | 190 | Ngõ xe máy, gần mặt đường lớn, phù hợp đầu tư cho thuê |
| Phường Khương Đình, Thanh Xuân | Nhà ngõ, 5 tầng | 60 | 10,8 | 180 | Ngõ rộng, cách đường ô tô 50m, 8 phòng cho thuê |
| Phố Nguyễn Trãi, Thanh Xuân | Nhà mặt ngõ, 4 tầng | 55 | 10,5 | 190,9 | Gần mặt đường, khu vực sầm uất, phù hợp kinh doanh |
Nhận xét chi tiết về giá và điều kiện xuống tiền
Mức giá 11,9 tỷ đồng hiện tại là hơi cao so với giá thị trường tham khảo xung quanh, đặc biệt khi so sánh giá/m² dao động từ 180 – 190 triệu đồng/m² ở các căn tương tự. Tuy nhiên, giá này có thể chấp nhận được nếu người mua ưu tiên vị trí trung tâm, ngõ thẳng tiện lợi cho việc vận hành mô hình CCMN với doanh thu ổn định 48 triệu/tháng và đã có giấy tờ pháp lý đầy đủ.
Nếu bạn muốn xuống tiền, cần lưu ý:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đảm bảo sổ đỏ chính chủ, không vướng quy hoạch.
- Xác minh tình trạng xây dựng, trang thiết bị PCCC như cam kết để đảm bảo an toàn và tuân thủ pháp luật.
- Đánh giá lại doanh thu cho thuê thực tế, chi phí vận hành và khả năng duy trì lợi nhuận.
- Thương lượng hạn chế tăng giá hoặc yêu cầu hỗ trợ pháp lý nếu phát sinh.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn nên dao động khoảng 10,5 – 11 tỷ đồng tương đương từ 190 – 200 triệu/m², phù hợp với mặt bằng chung và giữ được tiềm năng sinh lời dài hạn.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể đưa ra các luận điểm:
- So sánh các căn tương tự trong khu vực có giá thấp hơn nhưng vẫn đảm bảo tiện ích tương đương.
- Nhấn mạnh việc bạn sẵn sàng thanh toán nhanh, giao dịch minh bạch, giúp chủ nhà giảm thiểu rủi ro và thời gian bán.
- Đề cập đến các khoản chi phí cần đầu tư thêm để hoàn thiện trang thiết bị, cải tạo hoặc bảo trì trong tương lai.
- Đưa ra các lý do thị trường hiện nay có xu hướng ổn định hoặc giảm nhẹ do ảnh hưởng kinh tế chung, giúp chủ nhà hiểu được bối cảnh thực tế.
Kết luận, việc xuống tiền ở mức giá 11,9 tỷ là có thể nếu bạn đánh giá cao vị trí và khả năng sinh lời từ mô hình CCMN, còn nếu muốn đầu tư an toàn và tối ưu chi phí, nên thương lượng để có mức giá khoảng 10,5 – 11 tỷ đồng.
