Nhận định mức giá 31,5 tỷ cho shophouse 288,1m² tại Celadon City
Giá đề xuất 31,5 tỷ đồng cho shophouse diện tích 288,1 m² (mặt tiền 8,3m, chiều dài 21m, 1 tầng + lửng) nằm tại vị trí trung tâm Celadon Boulevard, quận Tân Phú, thuộc chủ đầu tư Gamuda Land là mức giá cần cân nhắc kỹ lưỡng.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Thông tin dự án phân tích | Mức giá tham khảo tại khu vực (đồng/m²) | Giá trị tương đương (tỷ đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Diện tích | 288,1 m² | – | – | – |
| Giá đề xuất | 31,5 tỷ | ~109,400,000 / m² | 31,5 tỷ | Giá tính theo m² khá cao với tiêu chuẩn shophouse tại khu vực |
| Giá shophouse Celadon City (tham khảo tháng 4/2024) | Shophouse diện tích 150-200 m² | 70-90 triệu/m² | 10,5 – 18 tỷ | Giá tham khảo dựa trên giao dịch thực tế gần đây cho shophouse đã bàn giao |
| Giá shophouse Gamuda Land khu vực lân cận (Vista Verde, Q2) | Diện tích ~150 m² | 90-110 triệu/m² | 13,5 – 16,5 tỷ | Vị trí tốt hơn nhưng diện tích nhỏ hơn, giá cao hơn trung bình |
Nhận xét về mức giá và giá trị
Mức giá 31,5 tỷ đồng tương đương khoảng 109,4 triệu/m² là khá cao, gấp 1,2 – 1,5 lần so với các shophouse cùng khu vực Celadon City và các dự án Gamuda Land lân cận. Điều này có thể chấp nhận được nếu:
- Shophouse nằm tại vị trí “vàng” với mặt tiền rộng, nằm ngay thác nước trung tâm và phố đi bộ sầm uất.
- Có cam kết thuê lại 4%/năm trong 5 năm từ chủ đầu tư, giúp giảm rủi ro đầu tư và tạo dòng tiền ổn định.
- Không gian kinh doanh đa dạng, nằm trong khu vực có hơn 8000 cư dân và nhiều thương hiệu lớn hiện hữu.
Ngược lại, nếu bạn muốn mua để tự kinh doanh hoặc đầu tư dài hạn mà không cần cam kết thuê lại, giá này có thể chưa thật sự hấp dẫn so với các lựa chọn khác trong khu vực có giá thấp hơn.
Lưu ý khi cân nhắc xuống tiền
- Kiểm tra kỹ hợp đồng mua bán, đặc biệt là điều khoản cam kết thuê lại 4% trong 5 năm, cần rõ ràng, có ràng buộc pháp lý để tránh rủi ro không nhận được tiền thuê.
- Đánh giá khả năng sinh lời từ kinh doanh trực tiếp nếu không nhận cam kết thuê lại.
- Xem xét chi phí bảo trì, quản lý và các chi phí vận hành khác.
- Đánh giá tiềm năng phát triển hạ tầng và gia tăng giá trị của khu vực trong tương lai.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý cho shophouse này nếu không tính yếu tố cam kết thuê lại có thể dao động từ 24 – 27 tỷ đồng (~83 – 94 triệu/m²), tương đương mức giá shophouse tương đương tại khu vực có vị trí tốt.
Chiến lược thuyết phục chủ bất động sản:
- Nhấn mạnh các giao dịch thực tế gần đây của shophouse có diện tích và vị trí tương tự trong Celadon City với giá thấp hơn đáng kể.
- Trình bày rủi ro nếu không đủ đảm bảo cam kết thuê lại từ chủ đầu tư.
- Đề xuất trả trước hoặc thanh toán nhanh để hưởng mức giá ưu đãi.
- Đề nghị thương lượng giảm giá dựa trên chi phí đầu tư và thời gian hoàn vốn hợp lý, nhất là khi thị trường có nhiều lựa chọn cạnh tranh.