Nhận định mức giá 5,7 tỷ đồng cho đất 64m² tại đường số 48, phường Hiệp Bình Chánh, TP. Thủ Đức
Giá chào bán 5,7 tỷ đồng tương đương 89,06 triệu đồng/m² cho một lô đất thổ cư diện tích 64 m² tại vị trí 2 mặt tiền, hẻm xe ben quay đầu thông nhau, đối diện Gigamall Hiệp Bình Chánh, khu phân lô đồng bộ, xây dựng được 4 tầng, đã có sổ hồng riêng, không quy hoạch, không ngập nước, không mộ là mức giá khá cao so với mặt bằng chung bất động sản đất ở khu vực này.
Phân tích chi tiết về giá đất khu vực
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Thời điểm | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường số 48, Phường Hiệp Bình Chánh | 64 | 89,06 | 5,7 | 2024 | 2 mặt tiền, hẻm xe ben, đối diện Gigamall |
| Đường số 48, Phường Hiệp Bình Chánh | 70 | 75 – 80 | 5,25 – 5,6 | 2023 | Hẻm nhỏ, gần trung tâm, ít mặt tiền |
| Đường Hiệp Bình, Phường Hiệp Bình Chánh | 60 | 70 – 75 | 4,2 – 4,5 | 2023 | Hẻm xe hơi, không mặt tiền |
| Đường số 48, Phường Hiệp Bình Chánh | 65 | 85 | 5,5 | 2024 | Gần Gigamall, hẻm lớn |
Nhận xét về mức giá
Mức giá 89,06 triệu/m² là mức giá cao hơn từ 5-15% so với giao dịch thực tế trong 6 tháng gần đây tại khu vực đường số 48 và phường Hiệp Bình Chánh. Đặc biệt, vị trí có 2 mặt tiền, hẻm xe ben quay đầu thông nhau, đối diện Gigamall là điểm cộng lớn giúp tăng giá trị lô đất này. Tuy nhiên, do diện tích chỉ 64m² nên tổng giá trị lên tới 5,7 tỷ đồng là khá cao, khiến nhiều nhà đầu tư hoặc người mua ở có tài chính hạn chế khó tiếp cận.
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xác minh pháp lý: Sổ hồng riêng đã có, nhưng cần kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch, xác nhận không có tranh chấp, không bị dính quy hoạch hay bị lấn chiếm.
- Hẻm xe ben quay đầu thông nhau giúp thuận tiện cho việc ra vào, tuy nhiên cần khảo sát thực tế xem hẻm có bị cấm xe tải lớn hay không.
- Kiểm tra tính khả thi xây dựng 4 tầng như quảng cáo, đảm bảo không bị giới hạn chiều cao hay các ràng buộc xây dựng.
- Xem xét khả năng tăng giá trong tương lai dựa trên vị trí cửa ngõ, hạ tầng xung quanh và sự phát triển dự kiến của khu vực.
- So sánh với các lô đất gần đó để đánh giá thỏa thuận giá tốt nhất.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế, mức giá khoảng 80 – 85 triệu đồng/m² sẽ hợp lý hơn, tương đương giá trị từ 5,12 đến 5,44 tỷ đồng cho lô 64m². Mức giá này vẫn phản ánh các ưu điểm vị trí nhưng giảm bớt yếu tố cao cấp hóa không rõ ràng.
Thuyết phục chủ nhà có thể dựa trên các luận điểm:
- Tham khảo các giao dịch tương tự gần đây có mức giá thấp hơn.
- Nhấn mạnh đến việc thanh khoản nhanh và giao dịch thuận tiện nếu giảm giá.
- Lấy ví dụ thực tế khu vực đã có nhiều lô đất cùng loại được chốt ở mức thấp hơn.
- Đề nghị xem xét các chi phí phát sinh (thuế, phí chuyển nhượng) và khó khăn tài chính của người mua để đề xuất giá hợp lý nhất.
