Nhận định mức giá
Giá 11,8 tỷ đồng cho căn nhà 6 tầng, diện tích sử dụng 45 m² tại trung tâm Thạch Bàn, Long Biên với giá khoảng 262,22 triệu/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực. Tuy nhiên, nhà có nhiều điểm cộng như thang máy, gara ô tô vào nhà, nội thất cao cấp, 3 phòng ngủ master, 4 phòng vệ sinh và vị trí ngõ nông, ô tô tránh, khu dân trí cao, đã có sổ đỏ – những yếu tố rất đáng giá trong phân khúc này.
Nếu xét trong trường hợp khách hàng cần một căn nhà mới, hiện đại, tiện nghi, vị trí trung tâm, phù hợp để ở hoặc đầu tư lâu dài thì mức giá này có thể được chấp nhận.
Phân tích chi tiết và so sánh giá
| Tiêu chí | BĐS phân tích | BĐS tham khảo 1 (Long Biên, 2024) |
BĐS tham khảo 2 (Long Biên, 2024) |
|---|---|---|---|
| Loại nhà | Nhà ngõ, 6 tầng, thang máy, gara ô tô | Nhà ngõ, 5 tầng, không thang máy, diện tích 50 m² | Nhà ngõ, 6 tầng, thang máy, diện tích 48 m² |
| Diện tích sử dụng | 45 m² | 50 m² | 48 m² |
| Giá bán | 11,8 tỷ (262,22 triệu/m²) | 9,5 tỷ (190 triệu/m²) | 10,8 tỷ (225 triệu/m²) |
| Vị trí | Trung tâm Thạch Bàn, ngõ nông, ô tô tránh | Thạch Bàn, ngõ nhỏ, khó oto vào | Thạch Bàn, ngõ nông, không gara ô tô |
| Nội thất | Nội thất cao cấp, mới | Nội thất trung bình | Nội thất khá, không mới |
| Tiện ích | Gara ô tô, thang máy, 4 phòng vệ sinh, 3 ngủ master | Không gara, 3 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh | Thang máy, 3 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ |
Lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đảm bảo sổ đỏ rõ ràng, không tranh chấp.
- Xem xét kỹ về kết cấu nhà, đặc biệt các phần chịu lực như cột, khung vì nhà 6 tầng cần đảm bảo an toàn.
- Xác định chính xác về vị trí ô tô có thể vào và dừng đỗ gara để tránh các khó khăn trong sử dụng.
- Thương lượng về giá nếu phát hiện các điểm không phù hợp hoặc cần đầu tư sửa chữa thêm.
- Đánh giá tổng thể về tiện ích, hạ tầng xung quanh và tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Đề xuất giá và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên so sánh với các căn nhà tương tự khu vực Long Biên, mức giá hợp lý hơn cho căn nhà này nên dao động khoảng 10,0 – 10,5 tỷ đồng (tương đương 222 – 233 triệu/m²), bởi:
- Mặc dù nhà có nhiều tiện nghi và nội thất cao cấp, tuy nhiên diện tích sử dụng nhỏ (45 m²) và giá hiện tại vượt khá cao so với thị trường tham khảo.
- Việc thương lượng giảm giá sẽ làm tăng khả năng thanh khoản nhanh và giảm rủi ro vốn cho người mua.
Để thuyết phục chủ nhà, người mua có thể:
- Chỉ ra các bất lợi về diện tích nhỏ, so sánh giá với các căn tương tự đã bán để làm cơ sở cho mức giá đề xuất.
- Đưa ra cam kết nhanh về thanh toán và không phát sinh thêm thủ tục phức tạp.
- Nhấn mạnh yếu tố thị trường hiện tại có xu hướng ổn định hoặc giảm nhẹ giá với những căn hộ/nhà diện tích nhỏ.
